未来三年我国房价走势整体将保持平稳

2019年3月8日15:19:54 发表评论 348

房价一直是大家关心的问题,因为绝大多数中国人一生基本上都在为房子而奋斗,因此房价的走向直接关系着很多人的命运。很多人一直在关心2019年房价会不会降,对于这个问题其实我也很关心,在2013年我就写了一篇《中国房地产之我见》的博客,现在看来这篇博客的观点是正确的。我国房地产价格在2018年基本稳住了,保持了价格平稳,而未来几年我认为也会保持这种趋势。

未来三年我国房价走势整体将保持平稳

为什么会有这种观点呢?

一、国家自有房地产调控政策以来都是稳房价为目的

要说国家对房地产市场的调控政策,就需要详细的说下我国商品房政策的产生及至今的发展历程,这样才能更好的理解调控政策的变迁。

自2010年国务院出台稳房价政策以来,调控的目标都是“遏制房价过快增长”,从来没有说过要降低房价。而很多人将这些政策解读为政府想让房价下降,甚至有些人盲目的以为房价会硬着陆,显然这过于情绪化。下面就详细来看我国房地产调控的政策变化,通过研究以往政策才能把握未来动向。

1、1998年我国商品房改革

1998年国务院启动住房制度改革,印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),该文件提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场,促使住宅业成为新的经济增长点,由此我国房地产市场全面开启住宅商品化的时代。

1998年5月中国人民银行即出台了《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号),提出个人购房首付款不低于房价的30%,贷款期限不得超过20年。此后又针对房地产出台了多项财政及税收政策,其中必要重要的有1999年9月将贷款最长时限调整为30年,这进一步刺激了购房需求。

2002年7月国土资源部颁发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令2002年第11号),该文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式,规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

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1998-2002年我国房地产主要政策

2、2003年6月-2008年9月政策以负向调控为主,但力度较弱房价呈上升态势

自2001年我国加入WTO后,经济进入快速发展期,GDP增速由2002年的9.1%逐渐上升到2007年的14.2%。从货币供应来看,2002-2003年我国货币政策较为宽松,M2同比增速持续上升,最高达到21.55%,而同期GDP增速仅为10%左右,超量货币资金开始流入楼市。

2003年2月-5月全国商品房销售面积累计同比增速每月均在35%以上,远超2002年20.20%的增速,商品房销售均价同比增速也由2月的2.88%攀升至5月8.56%,房地产市场开始出现过热苗头。

在此背景下,2003年6月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),对房地产开发贷款和土地储备贷款提出一系列限制,并提出对个人购房贷款实行差别化政策,这是1998年房地产改革以来的首次政策调控,拉开了房地产调控的序幕。

随后2003年8月国务院为应对房地产市场过热发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),明确提出房地产行业为国民经济的支柱产业,被市场解读为房地产的正面信号,并在一定程度上提升了市场信心,对冲了121号文的部分负面影响。

2002-2003年超量货币的增发还带来CPI的上涨,为了应对此种情况,2003年下半年起央行开始收紧货币政策,M2同比增速开始大幅回落,并在一定程度上带来房地产销售面积增速的下滑。2005-2007年央行继续多次上调基准利率和贷款准备金率,但由于外汇占款大幅增加的对冲和货币政策的时滞性,M2同比增速在13.45%-19.21%之间波动,超出同期GDP增速。货币供应的增加带动商品房价格的持续上涨,由此我国政府开始了一轮高频率和手段多样性的调控,采用了包括提高房贷首付比例、减少房产交易税优惠、增加供给在内的一系列措施。

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2003年6月-2008年9月我国房地产调控政策

通过以上政策罗列不难看出,此阶段虽然调控政策密集,但都集中在税收和金融政策上,政策整体比较温和。但在这段时间我国经济增长和货币增长都较快,因此调控政策只是延缓了房价增长的趋势,并没有抑制房价增长。

3、2008年10月-2009年11月,全球金融危机来临,为了拉动经济对房地产进行了正向调节

在金融危机的影响下,居民对房地产市场预期较为悲观,2008年我国商品房销售面积和销售均价均出现大幅下滑。为了扩大内需,房地产行业作为经济增长的引擎地位被再次强调,中央政府对房地产行业的调控基调由负向转为正向。2008年10月财政部出台了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》通知,将居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%,随后财政部、国家税务总局联合出文将房产交易环节涉及的部分税种进行减免或者免征,以刺激房产需求。

在政策刺激下,商品房销售面积和销售均价均大幅上涨,正向刺激效果十分显著。

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2008-2009年我国房地产政策

4、2009年12月-2014年8月,房价的快速上涨政府再次进行负向调节

在松政策、宽货币的刺激下,2009年我国楼市出现大幅反弹,当年全国商品房销售面积和销售均价分别同比上涨43.60%、26.24%。房价普遍的快速上涨成为困扰民生的一大难题,为此,当年12月温家宝总理主持召开国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,国家对房价调控的表述也由以前年度的“稳定房价”转变为“遏制房价快速上涨”,一系列的调控政策随之颁布。

贷款政策方面,2010年1月国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号),将二套房首付比例提高至40%;随后在4月又要求二套房首付比例不低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;当年5月将二套房确认标准确认为“认房又认贷”。

调控政策引起房地产市场的转冷也影响到地方政府土地出让市场行情,2012年全国地方政府国有土地出让收入为2.67万亿,同比下降14.41%,地方财力的吃紧使得部分地方政府试探放松调控。而前期货币政策的收紧使得经济增速逐步下行,加之CPI回落至合理区间,货币政策转向稳健略宽松,2012年央行两次降息两次降准,M2增速稳步增长,并带来房地产市场行情的回暖,2013年上半年全国房地产销售面积大幅增加,价格增速也由负转正。

此次房地产价格的再次上涨引来了政府的再度调控,2013年2月国务院出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 [2013]17号),提出建立健全稳定房价工作的考核问责制度,严格实施差别化住房信贷政策,出售房产能够核实原值的个人所得税应按转让所得的20%计征。同时政府对经济增长的容忍度有所提高,货币政策由稳健略宽松转向稳健中性,流动性收紧带来M2增速的下行,2013年下半年起全国商品房销售面积和销售均价增速均开始回落。

总结下,由于2009年房价涨幅过大,2009年12月-2014年8月这次调控整体以负向调控为主,且力度较强,并且在短时间内遏制了房价快速上涨的态势。整个调控周期中随着房价上涨速度的放缓以及房地产销售面积增速的下滑,2012年出现了一段时间的政策平稳期,而地方政府国有土地出让收入的减少使得部分地方政府试探放松调控,加之货币政策转向稳健略宽松,房地产市场有所回暖。但随着2013年房价的再次上涨,调控政策再度严厉,并带来房价和成交面积增速的回落。

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2009-2014年房地产调控政策

5、2014年9月-2016年5月,房产库存增加以及经济增速下行政府调控进入去库存的正向调节

2013年针对楼市调控政策的趋严叠加货币政策转向稳健中性,使得楼市观望氛围渐浓,2014年2月份全国房屋销售面积和销售均价累计增速均由正转负。房地产市场行情的转冷以及前期地产投资过多的叠加使得房地产库存量快速上升,2014年末全国商品房待售面积达到62,196万平方米,是2009年末19,947万平方米的3.12倍,其中三四线城市房产去库存压力尤为明显。

房产库存过高使得房地产开发商拿地和投资意愿较小,2014年全国地方政府国有土地出让收入同比增长仅为3.2%,2015年上半年甚至同比下降38.30%,地方政府财力逐步吃紧。另一方面,由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右,并影响到上游如钢铁、水泥产业的投资,因此房地产开发投资增速的下行使得固定资产投资增速逐步下滑。加之当时全球经济仍处于金融危机后的修复期,我国出口增速波动下行,上述因素的影响使得宏观经济增速趋缓,2014年第四季度 GDP增速仅为7.2%,面临破7大关。

为了稳定经济增长,保证地方政府收入,同时化解房地产库存压力,政府迈开了又一轮的房地产正向调节步伐,下面是相关的政策。

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2014-2016房地产调控政策

6、2016年6月-2018年8月,房地产价格过快增长引发负向调节

2015年从一线城市开始的房价上行迅速引燃了全国的房地产市场,2016年6月全国商品房销售面积累计同比增长27.90%,70个大中城市新建商品住宅价格指数一、二线城市分别同比增长30.70%、10.20%,全国房价开始呈现区域滚动上行态势。2016年7月中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”,表明中央开始担忧热点城市房价过快上涨带来的泡沫破裂风险。但在一二线城市高房价、三四线城市高库存的情况下,中央政府不再实行统一的政策调控,而是强调“房住不炒、因城施策”,并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

这轮调控相对于前几轮来说政策更为刚性,比较有代表性的政策就是“限购”和“限售”,直接在政策层面抑制了房地产投机行为。在限购、限售的同时,各地政府还积极推进租赁住房、政策性住房建设,力图建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

从调控效果来看,此次负向调控中一、二线楼市调控力度较强,效果也较为突出,2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市和二线城市同比变动逐步下降至低位;三、四线城市调控力度较弱,商品房价格多数呈现温和上升态势;全国商品房销售面积累计同比增速由2016年4月高点的36.50%下降至2018年的5%以下,房地产市场的火爆行情逐步得到抑制。

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2016-2018年房地产政策

7、2018年8月至今、房地产市场应该稳价格、稳预期

2018年8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

2019年两会期间,提出了坚持以中心城市引领城市群发展的新模式,在这种模式下一线城市和准一线城市的发展将会放缓,而城市群和卫星城将得到进一步提升。反映在房地产上可能是大型城市房价将企稳,而城市群和卫星城的房价会随着城市规模和产业的发展而逐渐上升。

同时关于房地产的政策还有完善保障性住房和棚户区改造,这两项政策也是稳定大城市房价,同时也可能提高中小城市房价。比如山东菏泽这几年一直积极推进棚户区改造和货币化安置工作,并且力度据全国之首,与此相伴的是菏泽房价在2017.01-2018.06这短短的一年半里从4800上涨到6800元。

两会中最后一个关于房地产的提议,稳步推进房地产税立法。房地产税对于房价的影响我个人认为对于房价低的4线以下城市可能会抑制房价增长,甚至是降低房价,但在3线以上城市可能会推高房价。

二、我国地方政府对于土地财政严重依赖,因此地价不可能降低

当物价上涨时很多人会抱怨面包涨价厉害,但却看不到面粉涨价。同样道理,在房地产价格一直不断增长的时候很多人也看不到土地转让价格及土地税收的增加,离开地价看房价显然是片面的。以北京为例,售价每平米8万的房子楼面价可能就6万,也就是说开发商只买这块地的支出均摊到楼房建筑面积就是6万元。

政府对土地的依赖反映在收入上有土地转让收入,这个属于非税收入,另外还有与土地相关的税收收入,2018年这两个收入的综合超过了地方收入的一半。

根据上海易居房地产研究院2019年1月24日发布《地方政府对土地财政的依赖度报告》我们可以得出2018年我国的土地财政数据。

目前我国的房地产税收体系中有专门针对不动产而设置的税种,即房地产“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节,是房地产税收体系中的主体税种。另外,企业所得税和增值税中也兼顾房地产类税收,因此与房地产相关的共有“七税”。

2018年,我国房地产“五税”总收入17968亿元,较2017年增长9.3%,自2015年增幅近15年以来首次转负后,连续三年保持正增长,与2017年同比增幅大致持平。2018年房地产“五税”收入创造了历史新高。

2018年,地方本级财政收入同比增长7.0%,增幅小于房地产“五税”收入增幅。在房地产“五税”收入增幅自2009年明确开始下降之后,地方本级财政收入增幅仍保持震荡上行至2011年,随后便与房地产“五税”收入一起进入下行通道,逐步回落且趋于平稳,预计未来将震荡前行。

在“五税”中,2018年,房产税所占比重16.1%,较2017年上升0.3个百分点,达到了近九年来的新高。契税和土地增值税的占比均有所上升,它们分别达到31.9%和31.4%,是占比最多的两种税种。耕地占用税占比下降至7.3%,城镇土地使用税占比则较为稳定。

2018年,五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为18.4%,比2017年上升0.4个百分点,比重创造了历史新高。

2018年全国土地出让金收入为6.5万亿元,较2017年增长25.0%。2018年土地出让金占地方财政总收入的39.9%,比2017年上升3.6个百分点,仅比2010年最高增幅减少0.1个百分点。以“五税”加土地出让金的口径来计算,2018年,土地财政收入占地方财政收入的51.0%,较2017年上升3.3个百分点,创下历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。

如果以“七税”口径计算,这一比值还会更高,说明土地财政收入仍是地方财政收入的重要组成部分。

地方政府对于土地收入依赖程度这么高,而且短期看政府还没有过苦日子的准备,特别是2019年中国经济还面临着下行压力,所以政府可能还会加大投入以刺激经济。在这种情况下2019年地方政府对土地收入的期望可能比2018年还高,但有稳房价,稳地价,并且责任到人的政策压着,2019年的房价出现大涨的可能性基本上没有,但想跌更不可能。

2019年2月1日邳州市房地产商会发布的《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》,通报了开发商私自降价的行为,而通报的理由就是没有按备案价销售,扰乱市场秩序。此前安徽也通报过三起开发商私自降价行为,也是以扰乱市场秩序的名义,与邳州以商会名义通报不同,安徽的案例是政府约谈的。

为什么政府不希望开发商降低房价?无外乎两个原因,第一、私自降价可能会引起已经买房人的反对,从而闹事,而我国是和谐社会,所以房价也要和谐;第二、如果房价跌破了楼面价那政府后面卖地的价格就会受影响,不降价肯定卖不出去。

三、房价大降可能引发银行系统性风险

我国目前买房人很少有全款购买的,基本上所有人都是按揭买房,首付款仅为30%左右,剩余的全部是银行贷款,如果房价大降引起大面积断供则会导致银行系统风险。

目前我国房地产贷款大概占银行贷款的30%,同时最近国有四大行剥离的1.4万亿不良贷款中30%与房地产相关。自2017年以来银行就意识到了这种风险,因此对地产公司的放贷审核持续收紧,这也是导致万达、恒大等大型房企房价打折回笼资金的原因。

既然目前稳定的房价下都会引发银行这么大的担忧,那么如果出现房价下降会出现什么样的危机就不好说了,美国的次贷危机如果在中国出现其威力可能更大。

四、已经拥有房产的人不希望房子降价

根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。对于中国家庭房产占家庭资产比例网上有非官方说法是已经超过了80%,这点无从查证,仅是猜测。但有组更有意思的数据,那就是截至2017年底,中国的家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,也就是说中国家庭债务比收入更高,入不敷出;另外一条数据是目前中国超过50%的家庭是零资产或者是负资产。

中国家庭的钱都去哪了?房地产表示对此负责。中国的房地产掏空了三代人的钱包,还让这些家庭变成了负资产。一旦房价下跌,那么这些家庭很可能会出现打砸售楼处、小区抗议、政府门前抗议等行为,这些都是和谐社会不允许的。

五、货币贬值

按照官方说法目前我国的货币贬值率大约为每年4%左右,如果房价涨幅跟不上货币贬值速度,那么意味着房子在贬值。2018年我国大部分地区的房价都出现了略微的下降或者稳定,扣除货币贬值这些城市的房价其实已经降了。

上面说的是我国房价为什么不会大降的原因,下面说说为什么不会大涨的原因。

六、我国目前适婚年龄人群已经逐渐减少

在我国一直流传着丈母娘推高房价的说法,这句调侃的背后则是新组建家庭对于房产的刚需。但是目前这种刚需已经逐渐减少,90后是目前适婚年龄的人群的主体,但上世纪我国人口出生的高峰时80后。

和适婚年龄人群减少相关的是目前我国处于单身潮时期,据统计目前我国有超过2亿的单身适婚男女,人们的结婚意愿已经越来越低,不结婚就不存在家庭和子女,因此对于房产的需求就没有那么迫切。

在19年的两会上有代表提出将我国法定结婚年龄调整到男20岁,女18岁,但网友普遍认为现在30岁都结不起婚,18岁不懂事就结了婚生的孩子谁去养?可见目前青年人对于婚姻和房产的需求都没有那么迫切,并不会因为放低结婚年龄就产生一批房地产刚需。

七、目前我国房价和收入比过高

全球家庭收入和房价的收入比大概是6:1,也就是说家庭6年收入即可买一套房,但在我国目前这个数字超过了12,一线城市可能超过30。从这一点看出目前我国大多数人已经没有了购房能力,这制约了房产市场的消费能力。

我国目前贫富差距较大,基尼系数已经超过了0.45,穷人没有能力买房,富人因为政策限购买不了房,所以整体对房屋的需求在减少。

八、目前我国人均住房面积已经超过发达国家

2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米,全国人均40.8平方米。作为参考德国人均为47.5平米、法国人均为45.4平米、荷兰人均为 40.82平米、日本人均为37.27平米、英国人均为35.4平米,韩国人均为31.7平米。

为什么我国人均面积这么大,但还有很多人没有房子?原因就是我国房屋空置率太高,尤其是四线以下城市,很多人在大城市打工,但纠结于中国传统的有房子才有家情怀在老家买了房,这些房子一年的使用率可能就春节那几天。还有些投资客拥有多套房产,因为是炒作可能房子还处于毛坯状态,不能进入租赁市场,这样一直长期空置着,还有其他原因导致的空置。据统计我国目前的房屋空置率已经达到了21%,远远超越了发达国家。

作为比较美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%,欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8% 。

九、高房价影响了我国消费结构、制约经济发展

高房价使得我国家庭收入大部分用于还房贷,从而使可支配收入少的可怜,这降低了我国消费品的市场需求,同时也制约了第三产业的发展。而目前经济体中第三产业的占比决定了这个国家经济的发达程度,我国目前恰好就是第三产业欠发达,而产业结构调整的方向也是增加第三产业在GDP中的占比。

因此我国自2016年以来的房地产政策一直是稳房价,稳预期,就是想让房地产市场维持现状。

总结:

根据以上的分析,未来两三年我国房价整体可能会比较平稳,不会出现大涨大跌(涨跌幅超过5%,即房贷银行利率)。但个别地区可能会有比较大的调整,比如青海、内蒙、东北等部分经济欠发达,人口稀少,但目前房价已在万元左右的城市很大可能会向下调整。而准一线城市,经济发达的东南沿海三四线城市如果房价目前在一万多不到两万可能还有向上调整的空间,比如西安、郑州等。

另外环京城市(如保定)、上海周边低房价城市(如嘉兴等)、珠三角城市中(如惠州等)房价在1.5万元以下的城市房价可能也会上涨。


1、以上内容“国家自有房地产调控政策以来都是稳房价为目的”部分大量摘录和整理了搜狐名为《1998年以来我国房地产行业政策梳理》的文章,这篇文章关于我国房地产政策的解读更为详尽,可以点击阅读。

水拍石

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