再论房价于二零二三年七月房价可能于明后年掉头向上

去年六月三十日我写了一篇日志《炒房者最后的上岸时机将要来临》，预测疫情后房价将持续处于稳中有降的走势，预测的前提是疫情后经济将得到恢复，产业升级持续推进，住房不炒作为长期国策得到执行。现在时隔一年，再思考房价和房地产，我对去年的预测有所修正，长期看房价相对于居民收入必然下降，但明后年起可能出现房地产价格上的显著上行（以现在价格为基数上行5%以上）。

去年中在多数人认为房地产会随着疫情的结束而上涨时我预测房价将长期下跌，现在多数人都恐惧于房地产的崩盘中，但我却将预期调整为短期会上涨，前后的矛盾仅是来源于对疫情后经济复苏的预期及现实对比。去年中我对经济是乐观的，认为中国经济具有较强韧性，疫情后会迅速修复，因此控制房价，提高国民消费能力，释放经济长远潜力及促进良性循环是最佳策略。但今年实际的经济情况并不像去年想象的那么好，持续的宽松货币政策经济反应的很迟钝，基建投资效率不尽如人意，房地产在持续刺激下依旧低迷，消费并没有出现报复性修复，外贸持续萎缩；基于这些现象上的结果是赤字进一步增大，地方债出现危机，政府资产负债表受损。

住房不炒，抑制房价促进消费是一个长期好政策，但疗效太慢，无法解决目前的短期经济困境，所以松动房地产政策，先度过当前危机就更具重要性。

下面我大致梳理下思路，从不同方向就热点因素分析下为什么会预测明后年房价会转折向上。

一、为什么又是房地产

常说经济增长的三驾马车，即投资、消费、出口，这也是改革开放后持续推动我国经济高速增长的因素，尤其是投资和出口。但是经济发展到现在，无论是投资还是出口都遇到了瓶颈；消费的增长又非一朝一夕之功，因为这不仅和居民收入有关，更和消费心理有关。居民的名义收入提高比较容易，但消费心理和习惯的变化却很难，因为这和习俗、文化等有关。

虽然根据统计数据房地产仅占我国GDP的7%左右，但是广义房地产（含间接受房地产影响的行业）占GDP的比重约为16%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半的比例，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款占全部贷款余额的39%，房地产的重要性可见一斑。这些只是说了房地产的重要性，除了这些外房地产还有个重要的优势，那就是对刺激反应灵敏，见效快，需要拎起来马上就能用。

如果房地产复苏，那么GDP、地方债、地方政府收入等症结都将迎刃而解。

二、房地产的消费及投资二重性

现在房地产持续低迷，价格一直向下走，因此大家都将注意力放在了它的消费属性上，而忽略了它的投资属性。据粗略估算，我国存量房地产价值超过400万亿，而目前我国股市市值大约为80万亿，债市余额约为140万亿（含国债及政府债）。房地产作为投资标的其规模远远大于其他标的，以前的政策一直坚持住房不炒，逐步将房地产的投资属性挤压，在房地产持续低迷下大多数人甚至忘记了它的这一属性。但从全球范围看房地产依然是重要的投资标的和财富蓄水池，发达国家亦如此，因此在我国房地产并不是完全不能具有投资属性。

自去年以来，关于房地产的促进政策接连不断，但以前的政策都集中在促进房地产消费上，比如降低首付、降低贷款利率、取消购房户籍限制等。这些大招出尽后房地产依然不见复苏，还有没有更好的促进地产消费的措施？或许有，但很可能成本大于收益。在这种实际情况下，激活房地产的投资属性无疑是最容易实现，且成本最低的方案。

如何激活房地产的投资属性？其实很简单，只要政策松绑就行，比如放开房产套数限制，取消对多套房的首付及利率歧视，将房地产明确为支柱性产业，甚至政策奖励买多套房者；对以上的政策承诺在相当长一段时间不变，比如十年。

三、房地产作为投资品的可行性

政策推动房地产的投资属性，和房地产价格和预期的上涨是两回事；就像政策推动房地产消费，但市场反应迟钝一样；那么房地产重拾投资属性的可能性到底大不大？

投资和消费是财富支配的两大方式（将储蓄视为对未来的投资），居民赚取了财富要么用于消费，要么用于投资，没有其他途径可选。既然不愿意消费，那么就只能用于投资。在众多投资标的中银行储蓄最稳定，但利率一直在下降；股市和债市风险大，且专业性强，并不适合所有人；如果房地产市场稳定，那么将是不错的投资标的。因此房地产是否能作为良好的投资标的，主要取决于预期的稳定，主要包括价格的稳定和政策的稳定两方面，而价格的稳定很大程度上受政策稳定性的影响。房地产作为长期投资标的，又对政策的稳定高度依赖，因此政策的选择和表述将是影响房地产作为投资品可行性的关键因素。

四、房地产是投资还是投机

脱离实际价值的击鼓传花式炒作是投机，基于时间价值的提前购入是投资，我认为目前房地产依然具有投资价值。

• 推进城市化依然是我国以后的基本国策，农村人进城必然对房地产有需求；
• 过去我国一直推行建筑面积小于90平米的住房不得小于建设项目70%的规定，但随着人民生活水平的提高，对大面积改善住房的需求会持续释放；
• 我国2000年以前建设的住房大约占存量房产的一半，这些房产基于当时的需求来规划，但以现在的需求来衡量大多已经需要改善；

鉴于以上几点简单的理由，我认为对于具有战略价值的核心城市（比如上海）、房地产价格适中的宜居宜业城市、人口没有净流出的中小城市等房价都有稳定和上涨的空间，尤其对于这些城市的改善型住房来说更是如此。十年前同小区小面积住房单价比大面积贵，现在刚好相反，这也证明了改善型住房具有投资价值的一例。

五、房价走势会出现分化

承上，我认为以后房价的走势会出现分化，房价过高且不具核心价值的城市、人口净流出的城市、老破小小区等都将明显落后于其他有投资价值的房产。和股市一样，以后的房地产业市场也会出现分化性行情，涨跌同显，且涨幅差异拉大，而不是像以前那样同涨。但整体来看，我认为未来短期内房价会明显上行，因为这是目前最佳选择。

六、地方债等因素对房价的影响

很多人认为地方债高企，持续的宽松货币政策等都可能导致房地产崩盘，但我的看法刚好相反，我认为这些都会推高房价。

房地产必须依赖土地，而在我国政府是土地的唯一出让人，政府债台高筑，会选择低价出让土地吗？既然是唯一卖放，还会选择低价出售吗？土地又不是食品这种短质保期的产品。

• 要解决高企的地方债能采取的措施有哪些？
• 债务展期（将债务延后，但并没有减少）；
• 缩减政府开始还债；
• 出让政府资产还债（比如国企）；
• 出让土地；
• 增加非税收入；
• 中央政府兜底；

在以上的可能性中，你觉得最终会优先选择那种？

假如选择中央政府兜底，那么中央政府兜底的钱从哪里来？无外乎发国债、出让国有资产、增加税收和非税收入、增发货币等，你认为最终会选择那个？

其实从本质上讲，发行国债、增加税收、增发货币基本上都是同一回事，都是增加税收。增加税收，又要维持物价稳定甚至是轻微上涨，那只能增加流通中的货币量，这又是货币增发。货币增发必然导致长期货币贬值，从而导致商品价格上涨，这就必然推高以货币数量表现的房价。

七、恒大等地产公司的暴雷对房价的影响

很多人认为房地产公司的暴雷会导致房地产市场的整体崩盘，但我同样不认可这种看法。房地产和消费品不同，即使个增量市场，同时也是个存量市场，地产公司的暴雷只能影响增量，而不会影响存量。增量减少，存量不变，在假定需求不变的情况下价格必然上涨。

况且对于目前恒大等公司的结局，我个人猜测最终的结局必然是国家接手，原因如下。窟窿太大、风险太高商业公司不愿意接或接不住；恒大这种具有系统重要性的房地产公司已经大而不能倒，最终国家必需接手；从长期看国家在低位接手赚钱的概率更大；从现阶段实际看地产这种具有系统重要性，且关系国民幸福的行业更适合国家来经营。

假如国家最终接手暴雷的大地产公司，房价会跌还是会涨？

八、部分人宣称不买房其实并不重要

网上很多人宣称绝对不买房，坐等地产崩盘。我认为这类人要么没有真实需求，要么只是在放嘴炮。真正对房产有需求的人大多是刚需，很难拒绝这种需求，比如结婚、生子、养老等，没有一项是可以凑合过去的。生命是个享受的过程，价格可以等待，但逝去的岁月却无法弥补，这是刚需的内在。

如果再引入房地产的投资需求，那么市场必然追涨，到时候有刚需的人很难沉下心来等待，这已经被中外过去的房地产市场所证明。

结语

以上是我对当前房地产市场的思考，对价格上涨的预测并不是出于利益，也不是出于谄媚，而仅是根据现实从经济规律做出的预测。或许这种预测会伤害很多人的感情或自信，但我坚信我此时预测的客观性，所以依然直白的写出来。

我写过几篇关于房地产的帖子，预测一直在变，这不是因为我的态度善变，而仅是因为分析的外部经济环境一直在变化。这篇帖子所做的预测，假如其经济环境马上发生变化，各种困境都变成积极利好，那么我的预测将会出现方向性的错误。

结果会如何，让我们拭目以待。