中国房地产之我见

2013年1月13日15:10:07 评论 1,576 2846字

以前曾看一个访谈节目,访谈的对象是北京师范大学的董潘,他放言北京的房价不是太贵而是太便宜了,他说北京这样的大都市一平方房价应该在十万以上才合理。近日董又有惊人言论“我把房地产看作一种财富分配机制,它能让低收入人群致富只要你能凑够首付并承受还款压力,几年后就会发现它帮助业主创造出大量增殖财富。从这个意义上说,房地产是穷人的大救星!”。看到这些言论时真想上去踩他几脚,维护地产商利益无可厚非,拿人钱财与人消灾,但总不能这么无耻,颠倒黑白吧。君不见多少中产阶级被房屋拖入赤贫,不添衣、不吃菜。

近期地产大亨王石又说,内地城市的人现在已经没有资格住大房子了。为什么呢?首先,我们现在人均GDP才到3000美金,人家香港、东京是2万、3万美金,凭什么人家住小房子,你却住大房子?我们是没有资格的。其次,我们改革开放30年,之所以取得巨大的成就,靠的是提高效率。我们要保护劳工的人权不假,但是我们还要靠便宜的劳动力,要靠效率。我觉得作为一个地产商人,这句话虽然不中听,但却很中肯。

牛刀、谢国忠、郎咸平等人也各有言论,对于中国房地产普遍看跌,其论据虽有不同,但结论却大致相同。

中国地产市场是众说纷纭,有人喊涨,有人喊跌,但综合来看,大致是御用经济学家普遍喊涨,草根经济学家多数喊跌。

综合所有人的观点来看,无论哪种言论都围绕刚性需求、供给平衡、建筑成本、货币贬值、调控政策、土地财政等论点。但我个人认为中国的房屋产权问题也会影响房价走向,并且会影响其他因素的发展。

刚性需求:所谓刚性需求就是没有弹性的需求,也就是对于房屋非买不可的需求。现阶段我国人口结构正处于80-90年生育高峰期出生的人需要购置房屋的阶段,此年龄段成人较多,因此表现为对房屋需求量较大。对此各方人士认知较为统一,我也赞同这种说法。但是这里面又有另一个问题浮现,即买或者租的问题。

曾经有人提出‘丈母娘抬高中国房价’的说法,指的就是国人对于房屋只买不租的心理倾向。我们的传统文化就是家必须依托于一个固定结构建筑之下,这个建筑就是房屋,无论形式是什么样的。这一点从‘家’这个字的结构中就可以看出。

只买不租的心态必然导致对房屋刚性需求增加,此种需求要得到缓解必然是此类人群的减少,而这个年龄段人群购房需求的释放我估计还需要7年左右,即90年出生的人群达到30岁左右拥有自有住房为止。

供给平衡:我国现阶段房屋一直是供大于求的,按此市场规律应该是价格走低才对,但在其他因素影响下此因素的作用并不明显。

建筑成本:房屋的建筑成本从长期来看是一直走高的,从资源的匮乏性和人力成本的增长来看这种增长必然持续。

货币贬值:从长期来看货币必然贬值,但近十年来我国货币贬值的速度太快,因此推动了房价高速增长。过去的30年我国货币贬值了6倍,从而说房价应该也同样增加6倍才对,而事实情况正如此。从全国平均房价来看,过去的30年正好增长6倍左右,除个别大城市超过10倍的增长之外。

货币贬值是一种全球性的长期局势,但我国现在对于货币超发的需求导致这一局势加快发展,按照现在的情况来看短期内货币增发还将增加,因此货币必然持续贬值,进而导致房价继续升高。

调控政策:所谓调控政策就是国家权力对于房地产市场的干预。调控的最终目标是稳定房价,而不是降低房价,因此从政策的出发点来看房价不会降低。但是对于政策本身各家意见难以调和,有人说政策将降低房价,有人说会进一步推高房价。但从政策出台以来的实际情况看,整体上稳定房价的目的还是有一定效果的。

土地财政:我国现阶段财政严重依赖土地及房地产开发。2011年全国税收89720.31亿元,而各级政府卖地所得则为3.3万亿。同时根据任志强的言论,我国房屋销售中50%-70%的金额被国家拿走,这一点也被专家所证实。

产权政策:我国现在实行民居70年,商业50年的产权政策。随着时间的推移将会有大量的房屋产权到期,到期后国家如何处理这批房屋将影响房价的走向。如果产权到期后国家对此种房屋采用对待非法建筑的手段,那么房价短期必然大跌,因为它的使用寿命与买房人的心理预期有较大差异(尽管买房时产权证是70年,但大多数国人都以永久产权的心态买的),但长期将趋于平稳,因为存量房没有因此而增加。如果产权到期后国家不采取任何措施,即默认为永久产权,那么房价短期内将会上涨,因为大家心理上的房屋价值增加了,同时因拆迁问题引起的房屋拆迁成本将增加,进而推高房价。但从长远来看,房价将会下跌,因为存量房将会持续增加。

产权问题将会影响供给平衡和建筑成本。如果产权永久存量房的增加将会是使供给更加超过需求,从而降低土地使用成本,进而降低房价;如果产权到期后房屋就没有使用权,或者被拆除,那么长期必然会引发建筑材料和人工涨价,进而推高房价。

第三种可能,房屋产权到期后实行一种税后,纳税后继续拥有房屋使用权。此种情况将会比较复杂,情况会根据需要支付的金额和房价之间的比例变化而不同。但我认为如果真的实行这种政策,房价将会下降,因为使用房屋的整体成本增加了,在预算支出一定的情况下必然压缩首次购买的支出。

综上所述,在多种条件博弈的情况下,我认为政府的行为才是决定房价走势的关键因素。土地出让金、税收政策、货币发行量三个原因才是决定房价的关键因素,如果这三个因素不变房价调控很难有实效。

在上届政府领导时我国国家机构严重臃肿、效率低下,政府预算支出逐年走高,且地方政府铺张浪费、债台高筑,腐败问题严重(增加地产隐形成本)等情况致使我国房价在过去的十年疯狂增长。在未来的十年内政府支出不可能明显降低,腐败问题的解决现在也不明朗,因此货币增发和税收扩大将持续,由此可见房价增长将会是一种必然。

但目前政府已经认识到腐败问题的严重、货币超发、税率高(制造业大量破产、影响GDP及税收)等危害,同时也知道房价高涨必然导致地产经济的不可持续发展(购买力跟不上),在这种情况下当局已经采取一些措施抑制以上问题。在政府对财富需求增加和人民对税负不断增加而引起不满意之间如何抉择将会是以后房价走向的关键决定因素(税负不只是说说税收,同时还有货币增发所引起的货币贬值、人民生活中各种隐性费用支出等)。

抑制政府支出必然损害当局者利益,继续增加税收及其他国家收入必然引起人民群众不满(分配倾向国家,就会挤占人民的收入),进而危害和谐社会建设及社会的稳定团结。

因此从国家根本利益来看,反贪、缩减机构、节约支出将成为一种必然,但过程可能很漫长。因为国家力求稳定和谐,对贪污浪费等问题必然采取温和的惩戒措施,不可能立竿见影,但稳定执政的长期需求又使得政府不得不采取措施提高人民满意度。在两者博弈下,采取温和手段治贪和提高人民群众满意度的最佳切合点我觉得应该是2018年左右。那时也是房价转折之时(是国民收入和房价对比之间的转折,而不是货币金额的转折)。

在出现转折点之前房价将继续缓慢上升,但不会再出现大幅度上涨,同时可能伴随部分地区房价下跌,以使全国转折点到来时显得不那么突兀。这也就是所谓的地产软着陆。

历史上的今天
一月
13
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