炒房者最后的上岸时机将要来临

2022年6月30日181,6881字数 2871阅读模式

自2016年国家提出住房不炒后,全国房价都进入了稳定横向发展阶段,三线以下城市甚至出现了持续的走低,这让很多炒房客被套在半山腰。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

2020年新冠疫情爆发以来,受多方面影响,房地产进入了明显萎缩期,但这年国家的宏观经济政策中并没有拉动传统基建和放松对房地产的调控。进入2022年后,经济下行趋势进一步加剧,经济增长承压,于是国家逐渐启动了一批传统基建,以快速拉动经济。同时各地也在逐渐放松对房地产的管控,据网上的不完全统计,截至5月份全国已出台了四百多项房地产松绑政策。尽管政策调整力度很大,但房地产市场反应却并不乐观,商品房成交量、土地拍卖数量、房地产建设投资、房地产信贷等数据,在4、5月份都不够理想。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议,李克强总理做重要讲话。随后全国进入全面稳经济工作,房地产作为稳经济的重要抓手,其重要性被各地政府不断重复说明。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

但是经过两年多疫情影响,全国居民的购房支付能力和意愿都明显下降,这也是前几个月刺激效果不理想的原因。鉴于大家对购房的各种顾虑,国家不断出台政策给予保障,以增强购房信心和意愿。但只有意愿并不能形成实际的购房行为,得有支付能力,从这个角度出发国家不断调整房贷利率,以减轻供房负担。但除了贷款外,首付款才是最重要购房障碍,很多人被挡在了这个门槛外面。于是多地开始降低首付款比例,甚至有个别地方开始尝试首付款分期。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

炒房者最后的上岸时机将要来临文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

是不是很熟悉的味道?漂亮国也曾经这么玩过。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

鉴于对国家经济结构的理解及对长远的预测,我个人认为从长远看国家必然控制房地产价格及房地产风险,因此当前这种刺激政策大概率会在经济形式好转后马上出现逆转。鉴于这一逻辑,我个人认为接下来的一到两年是炒房者上岸的最后时机,再往后可能会迎来更为严峻的房地产调控政策。这段话全部是猜测,请勿过度解读。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html


 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

对稳经济中房地产刺激政策的粗浅看法文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

对于当前的经济稳定政策,我个人认为应该更多的在促消费,保收入端发力;而不是将主要精力放在房地产。原因是房地产市场在全球绝大多数国家都被认为是一种投资,而不是一种消费行为,这种投资行为会持续的挤压消费。同时房地产市场对GDP的带动比较明显,原因是其马上会带动钢筋、水泥、瓷砖、家具等建材市场。但与这种立竿见影效果共存的是房地产对经济带动的持续性较差,一旦房地产熄火,这些行业也会跟着熄火,缺乏消费品行业对经济带动的惯性。另外房地产投资对于绝大多数国人来说,是一个长期的投资,因为绝大多数人要背负20年,甚至是30年的房贷,这就会持续二三十年挤压其消费。为了两三年的刺激,而损失此后二三十年的消费,我个人认为这是得不偿失的。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

对购房者的简单分类文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

  1. 降低首付及利率也买不起房的人群;
  2. 能够以按揭形式买的起房的人群;
  3. 对自住房价格不敏感的高收入人群;

现有的房地产刺激政策其实是精准刺激第2类人群,对于第1、3类人群作用可以忽略不记。因此房地产刺激政策对消费的影响仅是第2类人群,这么看是不是房地产对消费的挤压似乎只占三分之一?这种理解是完全错误的,因为每个分类中人口的数量是严重不平均的,这是一个典型的梭形分布。我国已经实现了全面脱贫,在低首付,甚至是首付可以分期的情况下还有没有买不起房的人,这一点我不敢说有,但也不能说没有。而真正对房价不敏感的人群有多少,这一点比较好说清楚。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

据《2021胡润财富报告》显示,我国家庭净资产超过1000万的数量大约有200万户,这部分人群可以认为是对一二线城市房价不敏感的。家庭净资产超过600万元的家庭大概有500万户,减去包括在这个范畴内的上述超1000万家庭,得出家庭净资产在600-1000万元之间的有大约300万户,这部分人群可以认为对三四线城市房价不敏感。家庭净资产在200-600万元之间的家庭有多少,我没有找到准确的数据,现在假设有1000万户,这部分人可以认为是对四线以下城市房价不敏感。所有家庭都按四口之家计算,总共可认为有1500万户,约6000万人对房价不敏感。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

经过简单分析可知,其实房地产刺激政策影响了我国绝大多数人的消费,对经济结构的影响是深入而长远的。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

对房地产调控的一点新思路文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

房地产之所以能够成为支柱产业,就是因为它能够贡献土地出让金、房地产税收,拉动建材、劳动力、运输等需求,对经济短期贡献无与伦比。因此每当经济承压时各国总会想起房地产,因为这是个方便的抓手。但我上面也说了房地产对消费潜在的挤压作用,对长期消费和经济发展不利。鉴于当前的经济形式,刺激经济复苏是一种必须,于是重提房地产也就成了一种必然。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

在这种必然选择下能不能调整思路,以减轻房地产对消费,甚至是经济的长远影响?这就是我下面要说的内容。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

接上面所述,当前我国对房地产市场的刺激主要集中针对第2类人群,并且主要集中在第2类人群能够消费的新楼盘上,政策对存量市场的二手房的刺激明显要弱于新房。换句话说,当前对房地产市场的刺激政策更期望的是刺激增量市场。既然目的是刺激增量市场,只要达到目的,方法是不是可以改变下?我的想法是能不能从刺激第2类人群转变到刺激第3类人群?文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

第3类人群拥有较高的家庭净资产,对房价不敏感,且基本上已经拥有家庭自住房,但是他们对于改善居住环境的需求特别旺盛。受政策影响,我国从2006年就停止了别墅类住宅的审批,因此现有房地产市场上别墅成了稀缺资源,这让很多高净值家庭的需求无法满足。在经济承压下,能不能论证环保和城市发展、经济发展之间的关系,探寻是否存在合理限度范围内可以重新审批部分别墅项目,或者是低容积的非别墅住宅项目。假如这个方案可行,那么就会释放出第3类人群的房屋消费潜力。对于这类高净值家庭来说,住房的购买对日常消费影响并不大,因此这个方案是一个可以兼顾刺激房地产和持续消费的两全方案。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

首付分期的潜在危害文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

首付分期,甚至是首付贷具有很高的金融风险。原因是首付制度本身就是个筛选器和保险丝,如果将首付降低甚至是分期,那就同时失去了筛选器和保险丝,在这点上教训是惨痛的,稍微关注经济的人都对之了解甚深。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

假如因首付分期,首付贷款可能引发广泛的金融风险,那么在这种情况下有什么应对策略?文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

  • 通过金融创新把这类资产打包,然后出售给全球,让全球共担风险;
  • 在风险可能爆发时由国家接手风险资产;
  • 不断提高人民的收入,在高速发展中消除风险可能爆发的可能性;
  • 政策引导房地产持续升值,将风险延后,用时间消灭风险;

我能想到的就这么多,但这些无论选择那一条都不是一个完美的选择。至于为什么都有缺陷我就不多说了,因为我不懂。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

房地产只是经济刺激的方法之一文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

房地产只是经济刺激的方法之一,而不是全部,因此在调整房地产政策时就要充分评估付出和收益(机会成本),短期和长期的关系。房地产调控不应该是从一头到另一头,而应该有稳健、持续的中间态,这样才能保证房地产市场持续、平稳的发展。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html


 文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

我国产业门类健全,市场成熟且巨大,经济具有很强的韧性,在疫情后又没有搞过大水漫灌的刺激政策,因此我国对宏观经济调控的手段还很充足。随着全球疫情的好转,我相信我国经济会快速出现明显的复苏,再次驶上高速发展的康庄大道。文章源自夜未央-https://www.savouer.com/7199.html

本站文章授权后方可转载,请勿侵权! 如喜欢可点击分享按钮分享。
评论  18  访客  9  作者  9
    • 拾风
      拾风 5

      先说我的观点:房价继续涨是趋势,不可逆;1)假如短期内在中高端产业生产效率能有突破,经济必然跃升一个新台阶,庞大的购买力只会推动房价继续上涨,此时市场购买力主导上涨。2)假如中高端产业未能有所突破,为了维持现有的土地财政体系,房地产作为支撑产业不能掉,支撑房地产不掉只有一个:房价上涨的预期,才能让居民有借贷动力透支未来收入来继续买房,此时政府政策主导上涨。
      有时候,政策也是头疼医头脚痛医脚,没有想象中那么严谨和考虑长效,毕竟现实的复杂多样性远远更甚于理论分析,最近在B站看到一个up主的视频《汉武帝的一生:帝国财政》,古人的聪明才智绝对不低,同样是在内忧外患之下,一系列的政策从疏到堵,从从长计议到杀鸡取卵,也许放在当下天朝所处的立场,有点类似~崛起面临内部和外部的压力下,方方面面都需要庞大的财政支出,迫使政策越来越极端越来越短线~最终步入巅峰时即是崩溃的开端~

        • 水拍石
          水拍石

          @ 拾风 经济学家认为现在已经对财政工具和货币工具了解的比较透彻、应用的比较熟练,且有日本和美国的前车之鉴,如果我们还走上老路,那是最差的可能。
          你上面说的两点:
          1、我感觉购买力和价格之间并不是线性相关的,这里面还有供给量的问题。比如汽车,消费量越来越大,但价格却越来越便宜。房子的供给量我认为也是可以持续增加的,并不存在真正的稀缺问题。而且我认为,如果真的产业升级成功,政府有更多的财源,对土地的依赖降低,那将更有利于房价平稳。
          2、产业转型失败,经济增长放缓,甚至下行,这种情况下如果还采用地产拉动,那就是你讲的那个故事了。

        • Kawasaki
          Kawasaki 4

          我反而认为:房子不只是经济调控工作和财富蓄水池这么简单;房价不可能会降太多。

            • 水拍石
              水拍石

              @ Kawasaki 环京地区这几年相对于前几年的高点已经下降了30-50%之间,如果没有这波刺激还可能继续下跌。对于投资型购房来说,如果房价涨幅跑不赢利率,那就是亏损,更别说出现账面上的下跌。

                • pathos
                  pathos 4

                  @ 水拍石 首先,即使有这样的回落,房价相对于工资,还是很高,房价吸收财富的功能一点也没变;其次,未来可能会回升;再次,对于投资型购买来说,确实如你所说,会是一个相当负面的趋势,但我认为长期看,在和平时期,房子无论如何一直会是支配性的国民财富(可能没有之一),除非发生战乱,陷入动荡。

                    • 水拍石
                      水拍石

                      @ pathos 你说的第一点,“房价相对于工资,还是很高”,这一点就说明房价有下降的可能。发达国家房价和家庭可支配收入比基本上6,我国很多城市都在15以上,甚至达到了30以上,我认为持续上升的可能性很小,反而下降的空间很大。还有个指标租售比,我国这一指标也很差,甚至有些地方房子很难租出去。
                      你说的第二点,“未来可能会回升”,这一点我完全赞同,货币一直在贬值,按货币计量的房价必然会上升,只要时间够长肯定会将现在的相对较高吸收掉。单对于炒房人来说,等5年都很难受了;如果等10年,那资金链可能就断了;等20年可能就需要下一代人接力了。

                        • pathos
                          pathos 4

                          @ 水拍石 1.我们不是发达国家,发达国家也有不同的类型。北欧国家不足以作为参照,这样在大国均衡中维持自身的国家无需驱动人民持续积累财富。像欧美这样的发达国家,则在就完成了原始积累,至今则榨取全球其他国家的财富,特别是美国。我们这样的国家呢?人口众多,资源贫乏,又面对外部榨取压力,欧美国家又想我们永远做他们的产品加工人,而自己专心做金融搞高科技。这决定了我们的国家和人民必须继续艰苦奋进,而没有比房子更好的办法来驱使人民继续艰苦奋进了。如果我们的放假最终回落,大概有以下几个情况:(1)国家完成向美国这样的外向型国家的转型,将内卷转为外部压榨;(2)以房价驱使人民的机制无法凑效了,整个经济转型失败,继续被欧美国家压榨,维持甚至还不如今天的分工格局;(3)内部和外部压力都消失的情况下,骄奢淫逸,后果可想而知。我最近写了篇文章,提出一个观点:房子是国家驱使人民最重要的工具,在国家找到比房子更方便的驱使人民的工具之前,房子会继续是稀缺品。

                            • 水拍石
                              水拍石

                              @ pathos 从全球维度看,一国内的房子积累不了财富。因为房子不像其他商品可以运输迁移,只能在本地生产和消费,所以房价可以通过各种手段控制其价格,但如果通过政策让房价脱离一国一地经济发展水平,这种虚高并不代表社会财富的增加,只有可反向变现的财富才是真正的国家层面财富积累。所以在这一维度上应该教会大家怎么在全球范围内配置自己的资本,比如投资全球矿产、企业等。我国30年的房价高增长,让国家有能力投资基础设施和公共设施建设,这是这一阶段最大的收获。但当四个或六个钱包都掏空是,原来这种高房价助推快速基础设施建设的老路必然不能继续走下去。
                              接你上面三点:
                              (1)国家正在这么做,但我们做的是资本、技术和生产输出,是双赢的,而不是对别的国家的压榨。
                              (2)“以房价驱使人民的机制无法凑效了”,这一点似乎已经成为现实。”整个经济转型失败”,这一句和前面的驱使其实没有关系。“继续被欧美国家压榨,维持甚至还不如今天的分工格局”,同样和前面的驱使没有关系。
                              (3)“内部和外部压力都消失的情况下,骄奢淫逸”,用高房价把大家的腰包掏空,然后趋势大众去拼搏,如果这一理论正确的话,那把小麦,大米等粮食价格管控到10元每斤,是不是也能达到同样的效果。我认为把房价调控到近似于全球平均水平(相对与收入),让大家有更多的钱去消费和投资,这才是有利于经济可持续发展的原动力。你上面也说了经济转型问题,转型就意味着重新投资,且大量的高风险投资,这就需要社会有大量的闲钱用来投资,如果大家口袋都是空的,那拿是什么来转型?

                                • pathos
                                  pathos 4

                                  @ 水拍石 我更倾向于认为房子是一个驱动人民干活的工具,因此有必要人为制造房子的稀缺性。这东西的稀缺性本来就是人为制造的,谁指望它能成为坚实的财富?另外,你说提高米粮价格,用这个来驱动人民干活,我觉得这不现实,我的观点是,现在还找不到比房子更好的驱动人民干活的工具。不知道博主对此有何高见?

                                    • 水拍石
                                      水拍石

                                      @ pathos “对美好生活的向往”就是最好的驱动力,这句话绝对不适一句空话。房价高到让中低收入群体绝望,那绝对无法驱动他们以更大的动力去干活。

                                        • pathos
                                          pathos 4

                                          @ 水拍石 好吧

                                            • 水拍石
                                              水拍石

                                              @ pathos 有分歧正常,对于社会学问题从来都不会像物理或数学那样有唯一真理。

                            • 老达
                              老达 4

                              虽说现在调控手段还有很多,但实际上有效的或者说政府最想要实现的却不多了。
                              想提高最低工资怕中小企业受不了,想给中小企业减负财政又受不了

                                • 水拍石
                                  水拍石

                                  @ 老达 其实好牌并不多,要不就不会再次打地产和基建了。

                                • tim
                                  tim 3

                                  政府总是用最简单的手段去试探居民端加杠杆的抗压能力,无论地产还是鼓励生育政策,对已经不能适应现阶段发展的预售、公摊制度并没有要改的意思,对央地政府之间财权、事权划分也没有改的迹象,总之,腾挪空间越来越小了,政治体制改革和税政改革势在必行

                                    • 水拍石
                                      水拍石

                                      @ tim 政府和个人一样,都习惯舒适区,遇到难题时首先想到的总是自己最熟悉的方法。或许中央政府不是这样,但到了地方执行层却很难有创新。

                                    • 威言威语
                                      威言威语 3

                                      经济一差就刺激房地产,总觉得房地产是救命稻草。

                                    匿名

                                    发表评论

                                    匿名网友 填写信息