炒房者最后的上岸时机将要来临

自2016年国家提出住房不炒后，全国房价都进入了稳定横向发展阶段，三线以下城市甚至出现了持续的走低，这让很多炒房客被套在半山腰。

2020年新冠疫情爆发以来，受多方面影响，房地产进入了明显萎缩期，但这年国家的宏观经济政策中并没有拉动传统基建和放松对房地产的调控。进入2022年后，经济下行趋势进一步加剧，经济增长承压，于是国家逐渐启动了一批传统基建，以快速拉动经济。同时各地也在逐渐放松对房地产的管控，据网上的不完全统计，截至5月份全国已出台了四百多项房地产松绑政策。尽管政策调整力度很大，但房地产市场反应却并不乐观，商品房成交量、土地拍卖数量、房地产建设投资、房地产信贷等数据，在4、5月份都不够理想。

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，李克强总理做重要讲话。随后全国进入全面稳经济工作，房地产作为稳经济的重要抓手，其重要性被各地政府不断重复说明。

但是经过两年多疫情影响，全国居民的购房支付能力和意愿都明显下降，这也是前几个月刺激效果不理想的原因。鉴于大家对购房的各种顾虑，国家不断出台政策给予保障，以增强购房信心和意愿。但只有意愿并不能形成实际的购房行为，得有支付能力，从这个角度出发国家不断调整房贷利率，以减轻供房负担。但除了贷款外，首付款才是最重要购房障碍，很多人被挡在了这个门槛外面。于是多地开始降低首付款比例，甚至有个别地方开始尝试首付款分期。

是不是很熟悉的味道？漂亮国也曾经这么玩过。

鉴于对国家经济结构的理解及对长远的预测，我个人认为从长远看国家必然控制房地产价格及房地产风险，因此当前这种刺激政策大概率会在经济形式好转后马上出现逆转。鉴于这一逻辑，我个人认为接下来的一到两年是炒房者上岸的最后时机，再往后可能会迎来更为严峻的房地产调控政策。这段话全部是猜测，请勿过度解读。

对稳经济中房地产刺激政策的粗浅看法

对于当前的经济稳定政策，我个人认为应该更多的在促消费，保收入端发力；而不是将主要精力放在房地产。原因是房地产市场在全球绝大多数国家都被认为是一种投资，而不是一种消费行为，这种投资行为会持续的挤压消费。同时房地产市场对GDP的带动比较明显，原因是其马上会带动钢筋、水泥、瓷砖、家具等建材市场。但与这种立竿见影效果共存的是房地产对经济带动的持续性较差，一旦房地产熄火，这些行业也会跟着熄火，缺乏消费品行业对经济带动的惯性。另外房地产投资对于绝大多数国人来说，是一个长期的投资，因为绝大多数人要背负20年，甚至是30年的房贷，这就会持续二三十年挤压其消费。为了两三年的刺激，而损失此后二三十年的消费，我个人认为这是得不偿失的。

对购房者的简单分类

1. 降低首付及利率也买不起房的人群；
2. 能够以按揭形式买的起房的人群；
3. 对自住房价格不敏感的高收入人群；

现有的房地产刺激政策其实是精准刺激第2类人群，对于第1、3类人群作用可以忽略不记。因此房地产刺激政策对消费的影响仅是第2类人群，这么看是不是房地产对消费的挤压似乎只占三分之一？这种理解是完全错误的，因为每个分类中人口的数量是严重不平均的，这是一个典型的梭形分布。我国已经实现了全面脱贫，在低首付，甚至是首付可以分期的情况下还有没有买不起房的人，这一点我不敢说有，但也不能说没有。而真正对房价不敏感的人群有多少，这一点比较好说清楚。

据《2021胡润财富报告》显示，我国家庭净资产超过1000万的数量大约有200万户，这部分人群可以认为是对一二线城市房价不敏感的。家庭净资产超过600万元的家庭大概有500万户，减去包括在这个范畴内的上述超1000万家庭，得出家庭净资产在600-1000万元之间的有大约300万户，这部分人群可以认为对三四线城市房价不敏感。家庭净资产在200-600万元之间的家庭有多少，我没有找到准确的数据，现在假设有1000万户，这部分人可以认为是对四线以下城市房价不敏感。所有家庭都按四口之家计算，总共可认为有1500万户，约6000万人对房价不敏感。

经过简单分析可知，其实房地产刺激政策影响了我国绝大多数人的消费，对经济结构的影响是深入而长远的。

对房地产调控的一点新思路

房地产之所以能够成为支柱产业，就是因为它能够贡献土地出让金、房地产税收，拉动建材、劳动力、运输等需求，对经济短期贡献无与伦比。因此每当经济承压时各国总会想起房地产，因为这是个方便的抓手。但我上面也说了房地产对消费潜在的挤压作用，对长期消费和经济发展不利。鉴于当前的经济形式，刺激经济复苏是一种必须，于是重提房地产也就成了一种必然。

在这种必然选择下能不能调整思路，以减轻房地产对消费，甚至是经济的长远影响？这就是我下面要说的内容。

接上面所述，当前我国对房地产市场的刺激主要集中针对第2类人群，并且主要集中在第2类人群能够消费的新楼盘上，政策对存量市场的二手房的刺激明显要弱于新房。换句话说，当前对房地产市场的刺激政策更期望的是刺激增量市场。既然目的是刺激增量市场，只要达到目的，方法是不是可以改变下？我的想法是能不能从刺激第2类人群转变到刺激第3类人群？

第3类人群拥有较高的家庭净资产，对房价不敏感，且基本上已经拥有家庭自住房，但是他们对于改善居住环境的需求特别旺盛。受政策影响，我国从2006年就停止了别墅类住宅的审批，因此现有房地产市场上别墅成了稀缺资源，这让很多高净值家庭的需求无法满足。在经济承压下，能不能论证环保和城市发展、经济发展之间的关系，探寻是否存在合理限度范围内可以重新审批部分别墅项目，或者是低容积的非别墅住宅项目。假如这个方案可行，那么就会释放出第3类人群的房屋消费潜力。对于这类高净值家庭来说，住房的购买对日常消费影响并不大，因此这个方案是一个可以兼顾刺激房地产和持续消费的两全方案。

首付分期的潜在危害

首付分期，甚至是首付贷具有很高的金融风险。原因是首付制度本身就是个筛选器和保险丝，如果将首付降低甚至是分期，那就同时失去了筛选器和保险丝，在这点上教训是惨痛的，稍微关注经济的人都对之了解甚深。

假如因首付分期，首付贷款可能引发广泛的金融风险，那么在这种情况下有什么应对策略？

• 通过金融创新把这类资产打包，然后出售给全球，让全球共担风险；
• 在风险可能爆发时由国家接手风险资产；
• 不断提高人民的收入，在高速发展中消除风险可能爆发的可能性；
• 政策引导房地产持续升值，将风险延后，用时间消灭风险；

我能想到的就这么多，但这些无论选择那一条都不是一个完美的选择。至于为什么都有缺陷我就不多说了，因为我不懂。

房地产只是经济刺激的方法之一

房地产只是经济刺激的方法之一，而不是全部，因此在调整房地产政策时就要充分评估付出和收益（机会成本），短期和长期的关系。房地产调控不应该是从一头到另一头，而应该有稳健、持续的中间态，这样才能保证房地产市场持续、平稳的发展。

我国产业门类健全，市场成熟且巨大，经济具有很强的韧性，在疫情后又没有搞过大水漫灌的刺激政策，因此我国对宏观经济调控的手段还很充足。随着全球疫情的好转，我相信我国经济会快速出现明显的复苏，再次驶上高速发展的康庄大道。