昨日光明网新闻，银保监会主席郭树清表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。这是我第一次看到官方对房地产泡沫的公开表述，证明我国官方已经公开面对房地产泡沫问题。
在央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》中提及：
1、9月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.5%；
2、9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元（2019年末这一数字为44.41万亿元），同比增长12.8%；
3、9月末，个人住房贷款余额33.7 万亿元（2019年末这一数字为30.07万亿元），同比增长15.6%（上条含非住宅）；
郭树清言论，非以上报告内容：
4、目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
5、事实上，房地产占地方财政的比例，全口径计算也在35%左右，部分城市可能超过45%。
再给大家补充点数据，来自国家统计局官网房地产相关统计项，我用累计值计算得出各月值（官网只有累计值，且每年1月都无数据）。
图一
图二
图一可以看出，受疫情影响2020年前三个月商品住宅成交面积明显少于前两年，但从4月开始追平，4-10月份销售面积都高于前两年。图二可以看出，2020年商品住宅单价仅有4月份低于2019年同期，其他月份均高于去年同期。上面两张图可以看出2020年我国商品住宅销售是量价齐涨的，这和印象中的疫情下大家缺钱的直观感受完全不同。
图三
图四
图三是2018年到2020年10月的各月房地产土地成交累积量，也就是每月累加，到12月就成全年数据，然后次年2月重新开始累积。 从图三可以看出，2020年尽管受疫情影响，但房地产土地交易量基本上和2019年相同，两条线基本上一直是重合的。图四是按照成交累积量与累积成交金额算的平均成交价，之所以选用累积成交量和累积成交金额来算平均单价，是因为土地成交中受特定地域影响比较大，累积量能消除偶然波动的影响。从图四可以看出，2020年房地产土地成交价格明显高于2018和2019年，10月数据全国平均成交价为6406元/平方米。①
由图一到图四可以说明，2020年我国房地产市场供需两旺，成交价格都出现了较大的增幅。
以上五条加上我的四张图说明了什么？说明在中央政府不断强调“住房不炒”的前提下房地产价格依然出现了明显上涨。为什么在疫情下大家收入受影响，而房价还出现了快速上涨？我个人认为这是因为疫情下国家为了刺激经济而投入的资金有部分流入了房地产市场，从而推高了房价。今年疫情出现后网上一大堆所谓的经济学家都在鼓吹用基建拉动经济②，但中央政府最终没有走老路，而是选择了新基建和老旧小区改造等惠民项目。之所以不选择“铁公基”就是因为2008年全球金融危机时4万亿投资效率太低，大量资金进入房地产，迅速推高了房价，这是前车之鉴。
虽然这次中央政府很小心，但依然出现了房价抬头的趋势，但和08年不同的是这次高层很快就发现了这一趋势，并公开表态房地产存在泡沫。
经济增长放缓，房价还在持续增高，只说明目前并没有更多好的投资途径，民众依然惯性的喜欢投资房地产。其实反过来看，这也会是在货币预期贬值的前提下民众避险情绪的反应。但我要说的是今年中央政府增发的货币并不多，而又扎紧了地方的钱袋子，所以货币明显贬值的可能性很小。
再看另一则新闻。
近日，在国务院第七次大督查中，部分督查组反映，“一些基层政府过度使用行政处罚手段，在今年财政收入增速普遍下降或负增长的情况下，不少地方罚没收入逆势上升。处罚对象主要是小微企业和个体工商户，一定程度上抵消了保市场主体政策和‘放管服’改革的成效。”
这则新闻反映了一个很重要的事，那就是今年因为疫情影响地方政府收入下滑③，且因为防疫需要及经济刺激需要，地方政府支出增加，在双重不利情况下地方政府入不敷出，所以动了歪心思。通过增加罚款来增加政府收入，这是典型的饮鸩止渴行为，因为罚款越多则证明营商环境越差，这样的地方越没有人愿意去投资，而现有的企业也很容易出逃。越是财政拮据的地方说明其经济越差，营商环境也差，而这些地方却更有动力去增加罚款，从而更进一步让营商环境变差，最终更吸引不到投资。
这种现象和个人过日子很像，越是穷越借不到钱，借到钱也更大概率不能按期偿还，从而增加借钱成本，甚至越往后越借不到钱，最终日子越过越差。地方政府也一样，营商环境越好越容易吸引投资，财政好了越不依赖于罚没收入，从而更能吸引投资。这种趋势使得全国各地发展出现严重的不平衡趋势，贫者愈贫，富者更富，在东西差距之后南北鸿沟已经形成。
再补充一个现象，那就是自从进入2020年以后中国的房地产市场就出现了明显的分化，大中型城市房价普遍上涨，而四线以下城市房价普遍出现下跌。这也是图四中房地产土地成交均价上涨的原因，在房价分层后打中城市地价更高，而小城市因为房价下跌，地产商拿地热情不高，所以出现了均价明显升高的结果。这也从一个侧面反映了我国城市发展的马太效应越来越明显，大城市将越来越大，而小城市越来越难成长。
这也是上述新闻中“一些基层政府……罚没收入逆势上升”的原因，经济增长乏力，税收减免，土地卖不出去，除了罚没他们已经没有其他招数能用。虽然招商引资有利于长治久安，但远水解不了近渴。
简单概括下这两则新闻的本质，就是在疫情影响下基层政府收入明显下降，但支出却不能大幅削减，最终导致入不敷出，才想起了歪招。为什么基层政府不能大幅削减开支，量入为出？这个问题我也不知道。
再返回来看下房地产的泡沫在哪里。
按国际同行的看法，家庭房价收入比应该在4-6之间，也就是说房屋总价除家庭年总收入应该在4-6之间，而中国很多地方已经超过了20，一线城市普遍超过了30，而极端的已经过了40。在这种房价收入比之下很多家庭都没有了消费能力，全部收入用于偿还放贷。这会导致两个严重的后果，一是全国消费萎缩，从而影响经济发展；二是房价过快增长会引起贫富差距进一步扩大，不利于和谐社户建设。这两种情况都会引发后续购房能力不足，从而出现高房价无人接盘的情况。
房价过高的根本原因并是不部分所谓的经济学家鼓吹的供需结构问题，而是因为以前我国投资环境不够健全，除了房子没有其他更好的投资渠道，所以闲钱才全部涌入到房地产。现在中央政府已经意识到这个问题，所以提出住房不炒，就是要抑制房子的投资属性，而充分发挥它的居住属性。在这种情况下未来房子很难上涨，不上涨就意味着要下跌，因为炒房者会损失资本利息，房子不赚钱自然要把资本抽出来去其他地方赚钱。这种情况一旦出现就很容易出现踩踏式的下跌，最终引发房地产泡沫破裂。
郭树清用一句话表示了这种担忧，“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关”。
房地产这头灰犀牛随时可能倒下，中央政府已经操碎了心，但很多地方政府还严重依赖于土地财政，这是目前我国最严重经济结构性失衡问题。
上图来自《中国城市大洗牌》一书，由图中数据就可以知道我国地方政府对土地财政依赖有多严重，这也是中央政府一直调控房价，但房价却越调越高的原因。
目前比较多的人认为中国房价之所以高涨就是因为分税制，这两年国家一直在进行税制改革，整体看总的趋势是增值税分类向地方倾斜，地方分配比例越来越高。这有两点原因，一是营改增后地方税收来源更少，二是中央政府想让地方政府减少对土地财政的依赖。与税制改革同时进行的是中央正在逐渐收紧地方政府发债券，给地方政府带上了紧箍咒，让他们不能随心所欲的举债。
但通过今年的情况看，地方政府在不能乱发债的情况下，如果出现税收减少和土地出让金减少，那么他们可能就会收支失衡，从而动歪心思。
这两年“灰犀牛”一词被频繁提及，但很多人不知道是什么意思，下面我把概念贴出来，简单明了，一看就懂。
①图四分析方法可能有较大误差，因为一年中不可能土地成家单价逐月上升，应该缓慢上升才符合这些年中国的房地产行情。之所以有这种趋势可能和国家统计局统计数据方法有关，比如2月出让土地，半年内逐月回收出让款，成交量都记到了2月，而成交款则分月入库。这只是一种猜测，对于具体的统计方法不得而知，但我可以肯定存在类似的偏差。但这并不妨碍分析土地各月成交平均单价，因为这种偏差对每年的影响可以看作是相同的。我们需要的是趋势分析，而不是准确数据。
②这里所谓的基建是指“铁公基”等建设，而非现在所说的“新基建”。
③经济总量下滑导致的税收下滑和中央政府要求的税收减免引起的税收下滑。
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