现在城市居民有没有办法买到农村宅基地

2019年9月23日15:24:05 5 625

八十年代,中国农村人都向往城市生活,如果谁家能够将农村户籍转为城市户籍,领到一张粮折,吃上“国家粮”,那么这家人会被视为具有莫大能耐。

四十年后的今天,很多人受够了城市的拥堵、雾霾和各种不安全的食品,想着回归农村,接近大自然,寻求生活的真谛。但如同四十年前一样,现在能够从城市居民身份合法的变为农民身份,也需要莫大的能耐,四十年间两种身份地位互换,不得不让人感叹。

那么是什么原因让城市居民很难成为农民,具体有两点,一个是户籍问题,另一个是宅基地问题,其实归根结底是户籍问题。但是目前来看户籍问题基本上是无解的,只有宅基地问题或许有变通的可能。

一、从户籍制度上来说传统的“农民”基本上已消失

户籍制度一直是一道坎,用户籍将不同的人划分为不同的属性。八九十年代最明显的是农业和非农业,而农民就是农业户口。城市居民户籍上附加了粮食供应、解决就业、社会保障等多种福利,而农民除了土地外基本上没有其他福利,因此很多农民都想法设法将户籍转为城市居民。

到了现在,随着国家城市化建设的加快,农民的数量越来越少,2018年我国大陆总人口为139538万人,城镇常住人口为83137万人,城镇化率为59.58%,而目前城镇化进程还在加快,相信用不了几年我国城镇化率就会超过70%,而2010年我国城镇化率仅为34.15%。国家通过大学教育、商品房改革(买房落户)、城镇化建设等多种方法加快城镇化率,反映在户籍管理上就是从农村户籍转城镇居民很容易,但逆向就很难。

2014年国务院签发了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,随后国内30个省市做出取消农业户籍的决定,将农业户籍转为居民。从这一刻起,“农民”的含义就和以前的“农民”完全不同,因为此后的农民只是居住在农村的居民,和城市居民等同,而不是区别于居民的“农民”。

现在来看,户籍门槛越来越低,基本上只有北京、上海等一线城市和其他之分,因为被归为其他的城市基本上都可以买房落户,户籍已经不是什么难事。

中国城市分布图

中国城市分布图

 

二、纯粹的城市居民户籍很难变成农村户籍

既然大家都是居民,我能不能去农村买块宅基地,然后盖个院子当农民?简单的说是不行,因为农村宅基地只能卖给本村户籍的人,也就是说得先有户籍,然后才能买宅基地,买房落户那套在农村行不通。

那么怎么才能把户籍从城市居民转为农村居民?下面给大家简单罗列下,可能不全,因为各地政策可能有所不同。

非农业户口转农业户口(非转农)迁移条件:
1.因读大中专院校及技工学校而“农转非”,毕业后无工作安排回原籍的毕业生;
2.夫妻一方是农业户口,非农业户口方在城镇无固定职业且在农村居住、生活的;
3.在城镇无固定职业和住所,跟随父母在农村居住、生活的未婚人员;
4.在城镇无固定职业,在农村分有住宅基地并建好房屋和编有门牌,且在农村居住、生活的本人、配偶和未婚子女;
5.原征地办理了就地“农转非”,现要求“非转农”的,如户口和人员都还在农村生活居住的;
6.已挂牌“村改居”的村委会,一律不得办理“非转农”迁入;
7.已有规划“村改居”但还未挂牌的村委会,以上(四)、(五)项不得办理“非转农”迁入。

根据以上条件可以看出,基本上只有大专院校毕业后不工作直接回农村(父母在农村)和找个农村户籍的配偶(非大学毕业或毕业后也没有在城市工作)两种途径才能成功将城镇居民变成农村居民户籍。但是这两种操作起来都比较有难度,有多少农村出去的大学生愿意不在城市工作而直接回农村,又有多少城市土著或新生代原因去农村找个高中以下学历的配偶?

三、没有农村户籍能不能直接购买宅基地?

没有农村户籍能不能直接购买宅基地?答案是否定的,没有农村户籍不能购买农村宅基地,即使有农村户籍也只能购买本村的宅基地。

《宪法》第十条规定,宅基地属于集体所有,个人不得转让和买卖。具体如下:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

《土地管理法2019年修订版》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

简单的说农村宅基地只能卖给本村户籍的居民,其他户籍的都不行。

2013年中央一号文件《中共中央、国务院关于加快发展现代农业,进一步增强农村发展活力的若干意见》提出,全面开展农村土地确权登记颁证工作,到2018年结束,也就是说农村宅基地确权工作在2018年就结束了。农村土地确权的结束就意味着从继承、转赠等途径获得农村宅基地的窗口被关闭。

四、农村宅基地管理越来越严格

2019年9月20日,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,该通知进一步加强了对农村宅基地使用的管理,使得城市居民获得农村宅基地基本上不可能。

具体内容大概可归纳为:

  1. 严格落实“一户一宅”规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。
  2. 禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建新宅,老宅基地必须归还村集体。
  3. 农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
  4. 对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。
  5. 严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

其实农村宅基地管理问题比较复杂,牵扯国土资源部、建设部、农业部、自然资源部等部门,而这次《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》是由中央农村工作领导小组办公室、农业农村部共同发出。中国共产党中央农村工作领导小组由主管农村工作的中央领导担任主要领导,通常由中央政治局委员、国务院副总理兼任,因此行政级别高于普通部委,统筹农村相关工作。因此可以认为这次颁发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》是目前关于农村宅基地最权威的政策。

五、子女为城镇居民能否继承父母农村宅基地

《物权法》规定子女可以继承父母的房产,而《宪法》和《土地管理法》规定农村宅基地不得转让、买卖给非农村集体外的其他人,那么子女为城镇居民能否继承父母农村宅基地?答案是否定的。

那么父母去世后农村的房屋怎么处理?答案是身为城市居民的子女可以继承农村父母留下的房产,但不能继承宅基地,如果宅基地上有房产,那么子女可以继续拥有该宅基地的使用权,但没有所有权,直到宅基地上的房产灭失。在此期间继承人不得改建、扩建、翻盖原有房产,房产灭失后宅基地收归集体所有。

由以上规定可以得出,如果居民子女想继承农村父母的宅基地,那么最好在父母在世时就盖好房产,最好百年不倒,这样就会占到国家便宜。

以上继承,假如农村老人没有子女,而由其他亲属朋友照顾晚年生活,那么老人去世后亲朋如想继承房产需要村集体同意。(这条没有看到具体规定,网上资料具体是否如此操作有待考证)

六、城市居民想在农村居住的变通办法

城市居民虽然没有办法获得农村宅基地,但是如果想在农村居住还是有变通办法,当然最简单的就是租赁村民一两间房短住。

除此之外在这次《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中有相关规定,鼓励盘活利用闲置宅基地。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过20年。合同到期后,双方可以另行约定。

根据以上规定,城市居民可以租赁、合营农村宅基地,发展农家乐、民俗等,但规定中并没有详细规定农家乐、民俗等怎么经营,一年对亲朋好友开放几次算不算经营?当然钻政策空子总是有风险的,万一下一次政策修订更为详细,那么钻空子获得的宅基地很可能会被收回,因为违法行为是不受其他法律保护的。

七、国家为什么要大力推进城市化

国家为什么要大力推进城市化,甚至让有些人觉得“被城市化”了。城市化有很多好处,比如说释放土地资源、释放农村剩余劳动力、促进消费、提高农村收入水平、改善农民生活质量、改善产业结构等。

为什么城市化能够释放剩余土地资源?宅基地越管越严、只出不进当然会释放很多土地出来。

为什么城市化能够释放剩余劳动力?农民一年劳动三个月,其他时间都在晃悠,进城后周末都不能休息,那种对劳动力利用充分一目了然。

为什么城市化能够促进消费?在农村房子漏了自己补下,在城市房子漏了要请专业公司;农村院子卫生自己打扫,城市要请人打扫;农村自己种粮、种菜又养殖,城市这些都要买,则就是消费。

为什么城市化能够改善产业结构?农业是第一产业,而让农民进城,则会在第二产业和第三产业就业,全球普遍认为在第三产业就业的人比例越高则社会越发达,所以农民要进城。

题外

经济学角度看农村和城市的最大不同,我认为是城市分工精细,而农村自给自足。

分工可以调高生产效率,这是公认的事实,也是工业革命时最伟大的发现。除了提高生产效率外,分工最大的好处是增加了交换的发生,只有交换才能产生价值,如果这种价值用货币表现,那么就是GDP

在农村农民习惯自给自足,什么东西都自己生产,从而不用交换,也就不产生GDP,但在城市分工明晰,吃穿用度都会产生GDP,所以城市化对增加国家经济总量作用很明显。纵观我国改革开放40年,城市化推进后经济总量增长特别明显,尤其是当房地产被列为支柱产业后,城市化基本上就等同于生金蛋的鸡。

城市化加快后,社会分工对生产效率的提高影响是明显的;但从自给自足到交易,只是增加了GDP的数字,并没有增加消费品供给量。这就是为什么近20年来我国GDP增速明显,但民众幸福感提升不多的原因。

在此我想起另一件事情,或许能够说明GDP和幸福感的关系。

2010年两会上,川籍全国政协委员、全国工商联执委,高级经济师张晓梅提议,丈夫应该给全职太太发工资,因为太太搭理了家务。这条提案表面上看是为了提高妇女地位,但从经济学角度看就是在家庭内再分工,让社会分工进一步细化。家庭分工的结果是丈夫主外,上班赚工资,妻子主内,处理家务,丈夫给妻子发工资。假如涨幅月收入一万元,每月给妻子发5000元工资,那么家庭收入就会变成15000元,比原来丈夫10000元工资,妻子0工资多了5000元,这就是家庭内分工的好处。

上面的例子再引申下,假如夫妻两个都上班,每人每月各1万元工资,现在夫妻分工,妻子负责做饭洗碗、打扫卫生,为此丈夫每月付妻子10000元工资;丈夫负责修理家庭设备、开车等,为此妻子每月付丈夫10000元工资,这样算来是不是夫妻俩每月的收入都变成20000元,家庭总收入变成40000元了?收入瞬间翻翻。如果夫妻两商定,之间互付工资按天算,每天工资1万元,那么他们的收入是不是翻了几十倍?

城市化同样如此,在城市化前期城市化对GDP增幅效果明显,一方面是因为城市化必然带动房地产业发展,但房地产是透支家庭几十年积蓄和未来二三十年收入为代价的,是消费在几十年间的转移,房地产消费后必然扼制这个家庭此后二三十年的消费,从而影响后面二三十年的GDP增量。另一方面,农民从农村转移到城市,自给自足变成交易,只是将原来没有统计进GDP的数字统计进来了,后面只会保持稳定,并不会逐年增加,对GDP总量有用,但对增幅的贡献只是一次性的。

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目前评论:5   其中:访客  3   博主  2

    • avatar ydc766 1

      这篇文章有问题。2020年土地管理法出来,你就知道了!

        • avatar 水拍石 Admin

          @ydc766 以后的事谁知道呢?说不定房子会按需分配。

            • avatar ydc766 1

              @水拍石 新土地管理法出来,商品房不再是[国有土地出让土地使用权(有年限)]上了!将会是农民大规模种楼的模式

                • avatar 水拍石 Admin

                  @ydc766 这个政策什么时间出?有消息吗?

                    • avatar ydc766 1

                      @水拍石 2020年土地管理法修正后出来。