浅析2013国五条引发二手房交易潮

2013年3月10日21:59:25 评论 766

2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。其中一条为税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

政策一经发布便引发各种议论,但主体的论调基本有两点,一种为国家又在敛财,增加税负,第二种为增加的税收部分最终会转嫁到购房者身上,助推二手房房价上涨。议论本身比国五条传播速度更快,影响范围更广,很多人不知道国五条的具体内容,只知道二手房交易要收20%的所得税,二手房将要涨价。基于此论调,很多城市的二手房交易异常火爆,交易量激增一倍以上,大家彻夜排队过户二手房,同时出现二手房价格上涨的局面。

信息的快速高效传播本来是一件好事,因为其一方面可以降低交易成本,另一方面会因为交易双方的信息对等而避免暴利的产生。但是在中国,当信息的快速传播被别有用心的人利用、且大多数人不明所以时,这种便捷却成了一种灾难。2011年日本核泄漏后,国内就有人故意传播食盐将会受海水污染,让大家抢购食盐的消息。消息一出全国人民疯抢食盐,价格一路飙升至10多元每斤,且买食盐需要排队。其实很多人都明白我国食用盐大部分是矿物盐,而非海盐,即使日本核泄漏污染了海水,我们不食用海盐,全部使用矿物盐即可。相对于食用量而言,每一个盐矿的储量都是一个庞大的数字,一个中型的盐矿就够全国人食用上百年。即便是在这种大多数人都明白的事实前面,全国依然形成了疯抢,最终被做食盐生意的人所得利。

 国五条的本意为抑制炒房行为,进而抑制房价过快增长,但是基于大众对调控政策的不信任,再加上部分人的刻意引导,最终导致了政策一出台便引发民众抢购二手房的现象。当抢购一开始便又有人跳出来说,你看,一调控房价就高,越是调控房价越是高,从而进一步引导舆论向房价还要上涨的方向发展。

其实房屋如同食盐,并不存在供应量不足的问题,完全没有抢购的必要,反而因为抢购的行为才导致了供应的短期不平衡,进而导致涨价。我国现在各大城市均有住宅空置率偏高的问题,而对于这一问题无论是民间还是官方都没有太大争议。既然房屋空置率偏高,那么说明房屋的存量相对于需求还是偏高的。在房屋存量大于需求的情况下新建房屋价格依然走高,只能说明有更多的人需求空置房屋,而这种需求正是对房地产市场的投机行为。

投机行为是建立在投机物品便捷流通上的,利用信息不对称或资源不对称赚取买卖之间的差价。如果一种物品供需稳定,且不具备快捷流通的属性,便不具备投机的潜在条件。比如说自来水,供需都比较稳定,且很难以高于自来水公司的价格出售,因此不会有人囤积自来水进行投机(此例中假设为完全市场行为,不包括因垄断而导致的价格上涨)。

房地产的投机行为便是建立在地产商和购房者两者之间的信息不对称之上的,地产商一直处于强势地位,引导信息向有利于自己的方向发展,从而产生房屋涨价的假象。而在这种假象之下,已经买过房屋的人便会受利益驱动,而被地产商所绑架,加入他们的利益共同体,制造房屋涨价的假象。面对这种假象,政府的任何解释都是徒劳的,就如同政府说食盐供应很充足,让大家不要抢购,但依然无法阻止食盐的抢购一样。既然不能阻止这种信息的传播,那么只能增加流通的成本,从而降低流通性,国五条的交易所得税便应运而生。

国五条中关于房屋交易增值部分20%征税的出发点便是增加房屋交易成本,进而使房屋投机无利可图,从而打击投机行为。但是这个政策一出台便被引导到一个截然相反的舆论方向上去,一方面说明政府公信力的不足,另一方面则说明在政策法规的掌控上,购房者个人和地产利益链群体之间的力量悬殊。

其实和20%个税同时发布的还有还有其他内容,具体如下:

1、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策。这条政策可以理解为有可能进一步增加二手房的首付款比例及贷款利率,从而打击二手房交易,打击二手房交易的目的便是大家炒房行为。

2、扩大个人住房房产税改革试点范围。征收房产税便是增加炒房人持有房屋的成本,迫使其尽快出手囤积的房屋,从而增加房屋供应量。

3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。增加供应量来保证供需的平衡,从而保证价格的稳定。

4、加快保障性安居工程规划建设。即增加保障房的供应量,也就是增加房屋的供应量,需求既定情况下增加供应量价格必然下降。

由以上条款不难看出国五条不仅仅像一些人宣传的那样是一个吸取民富的税收政策,而是一个抑制投机,增加供给的组合政策。在此政策下房价即使不会下降也不会像部分人宣传的那样会报复性上涨,而所得税会导致房价上涨只是一个断章取义的说法。

同时根据目前的新闻来看,国家有意摆脱土地财政的束缚,一方面在提倡节俭、缩减财政开支,另一方面在寻求地方财政的多元化。相信在此政策的指导下土地出让价格的下调必然不会太远,即使今年不会下调,两三年之内必然会下调。届时鼓吹房屋增值者必然失去其鼓吹的最后一个论据,而使得这种鼓吹破灭。

房价不仅是一个经济问题,同时也是一个政治问题,房价的稳定在一定程度上等同于政治的稳定。当房价高到普通民众无法承受之重时,必将影响政治的稳定,这是国家不想看到的,因此不用怀疑国家对于抑制房价上涨的决心。

无论在经济上还是政治上房价都没有上涨的理由,还有什么必要相信部分人对于房价上涨的鼓吹。

房屋是一个需求稳定的物品,尽管其需求不会因为价格上涨而减少,但同时也不会因为价格下跌而增多,因此不要迷信鼓吹者所说的房屋是刚需所以价格必然上涨的言论。在房屋供给充足的情况下,一旦房产投机的迷信被打破,房价必然会回归正常,无论是软着陆还是硬着陆,最终的价格都不是一般炒房者心理所能承受的。然而最可怕的并是不是房价的下跌,而是下跌后依然无法卖出。

股市泡沫破灭是顷刻之间的事情,地产泡沫如同股市泡沫,也必将破灭。泡沫的破灭必将使众多的散户遭受损失,而减少损失的最佳方法便是提前出市。

国五条便是劝离散户的信号。如果作为炒房者,你还不具备引导舆论方向、掌控政策脉搏的能力,还是提早抛售掉手中房产为好,利己利国,切莫做了他人炒房的炮灰。

 

对于房地产走向请参考我另一篇文章,《中国房地产之我见》

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