我国住房面积存量有多大 我国有多少套住房

2019年9月27日18:42:08 评论 446

我国到底有多少套房?这是一个谜一样的问题,没有人能够准确回答,或许有权威人士知道比较靠谱的答案,但没有公布出来。

首先声明下目前关于我国房屋存量的数字都是坊间猜测的,但这种猜测是建立在官方数据基础之上的,只是官方数据不够系统和全面,坊间数据是在此基础上推论而得,并非凭空猜测。

一、为什么截止目前我国还没有权威的房屋存量数据

至于为什么没有准确的官方数据,答案是国际统计局从来都没有进行过全国房屋存量普查,因此就没有准确的数据。而此前国家统计局公布的房屋存量仅为城市居民房屋调查结果,并不包含城市农民自建房、单位自建房、小产权房等数据,因此数据并不全面。

截止目前我国最权威住房统计数据应该是统计局2010年第六次全国人口普查中的住房数据,这次数据是通过“以人查房”的方式获得,相对较为完整。这次统计数据涵盖各种类型和属性的房屋,既包括房地产开发商建造的商品房、各类保障性住房,也包括职工家属宿舍和集体宿舍,还包括自建房、原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”,甚至包括小产权房等,数据质量最高,涵盖范围最广,数据最为可靠,净漏登率控制在0.12%以内(漏登记率是2011年普查结束后全国统一随机抽取402个普查小区进行了事后质量抽样调查,人口漏登记率为0.12%,并不是房屋的漏登记率)。根据第六次全国人口普查数据,可由此计算得到2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。

但需要说明的是这次普查数据通过入户调查的方式获得的,因此空置房并没有被计入总房屋面积里面。同时小城镇居民许多迁移到大城市去打工,造成小城镇房屋空置量严重,这进一步增加了房屋统计数据的不准确性。

除了2010年人口普查中附带统计的房屋面积外,还有几个官方渠道的数据可以用作参考,具体如下。

1、统计局公布的人均建筑面积,2016年国家统计局在官网发布了一篇题为《居民收入持续较快增长人民生活质量不断提高》的文章,显示全国城市居民人均住房建筑面积为36.6平方米。2017年我国居民人数为81347万人,可以得出我国2017年城镇房屋面积约为297.7亿平方米。但这一数据是通过抽样调查得到,样本数量为16万户,但具体的分布无从知晓,涵盖那些类型房产也无人知晓,对数据结果经济学者也多持怀疑态度。

《居民收入持续较快增长人民生活质量不断提高》原文相关内容摘录如下:

居住面积和质量不断提高。2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长分别为2.7%和5.4%。2016年农村居民居住在钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为64.4%,比2013年提高8.8个百分点。

2、统计局固定资产投资项下的住房竣工面积,理论上累加可得到城镇住房面积,但房改之前各类存量住房数据缺失,导致没有办法统计存量房。(1999年-2017年数据见文尾附表)

3、住建部《2005年城市房屋概况统计公报》中的全国城镇住房建筑面积为107.69亿平方米,这一数据可视为比较准确的“合法”房屋数据,但此后并未更新。

二、我国房屋类型

要弄清我国房屋存量有多少,首先得弄清我国房屋类型,确切的说应该是住房类型。就目前来看我国住房大的方向可以分为农村住房和城市住房,因为农村住房存量基本上无法统计,而城市住房类型虽然多样,但管理还比较规范,大致数量可以统计清楚。

我国城市住房产权类型

由上表可以看出,我国城市住房产权类型复杂,目前住建部门有详细数据的仅有商品房和保障性住房数据,公房和小产权房的数量根本无法统计,这也是为什么住建部门公布的2005年全国房屋存量只有107.69亿平方米的原因。

城市中有多少小产权房,有多少村民自建房?这个没有人能够说得清,我们只能以公开的数据作为参考。公开数据显示,2018年住在深圳城中村的人口总数超过了1000万,按官方数据深圳2018年人口约为2000万,简单推断可得知2018年深圳城中村村民自建房约占深圳住宅总量的一半。如果再算上企业、村镇集体建设的小产权房,那么2018年深圳房产中合法住宅占比将不会过半。而深圳是目前全国城市化建设较好的城市,其他城市的情况可能会更复杂。

最近深圳白石洲拆迁的新闻炒爆了网络,原因就是有人爆料可能会因为拆迁产生上千个亿万富翁。虽然经过多方辟谣,因拆迁产生亿万富翁的数量可能就几百户,但经过核实白石洲1878户村民中自建房面积超过1000平的约有20%左右,而总体户均约为五六百平方。户均五六百平的自建房依然是一个很骇人的数字,这是几倍于国家统计平均数的面积,如果不是拆迁,这种面积永远不会被统计清楚。(题外八卦下,据网上传言白石洲拆迁按照1:1.03的补偿标准,目前白石洲附近的二手房均价约为7万,这样按照每户最少平均500平方面积计算,每户补偿的房屋总价也在3600万左右,说是亿万富翁似乎也无不妥,官方辟谣的必要性在那里呢?)

从这个个例我们就可以看出住建部门很难给出城市准确的住房面积,而农村的住房面积则更难统计,因为连农民自己都不知道他们的房子到底建了多少平方。

三、自2010年第六次人口普查后的住房增量

目前看2010年第六次人口普查中的房屋统计数据是最靠谱的,我们只需要知道2010年后每年的城市住房增量就可以大概推算出目前的城市住房面积。

年份房屋竣工面积住宅竣工面积商品住宅竣工面积
2017年286336.03155111.82
2016年312119.03171471.2677185.19
2015年350973.05179737.8273777.36
2014年355068.39192545.0580868.26
2013年349895.79193328.4778740.62
2012年33550419510379043.2
2011年329073.26197452.2474319.05
累计2318969.551284749.66463933.68

注:以上表格数据单位为万平方米,以上数据来源于国家统计局官网。

由以上数据可以看出, 2011年到2017年间我国住宅竣工面积总计为128.47亿平方米,其中商品房住宅竣工面积约为46.39亿平方米。

结合上面两组数据,将2010年第六次全国人口普查中的住房数据196亿平方米和2011-2017年间住宅的竣工面积128.47亿平方米相加,即可得到截止2017年底我国住房面积大约为324亿平方米。当然这里面可能还没有涵盖2011-2017年间小产权房、农民自建房等房产,但这只是猜测,对于国家统计局的统计口径我并没有查询到,官网也没有做出说明。

2009-2018年全国房产投资额

根据以上数据可以看出,2018年全国房产投资额比2017年还要高,虽然2018年全国住房竣工面积数据没有出来,但根据投资额可以估算出2018年竣工面积应该大于2017年。我们假设2018年住房竣工面积和2017年相同,为155111.82万平方米,那么截止2018年底我国住房面积约为340亿平方米。

如果换另一种统计思路,按照每年竣工面积相加的办法计算住宅面积,从国家统计局官网上能够得到的数据是1999年到2017年的,2018年我们还按照和2017年相同的155111.82万平方米计算,那么自1999年后住宅竣工面积总和为316亿平方米。1999年以前存量未知,按照极限低的人均10平方米计算,1999年全国人口约为12.58亿,可以计算出1999年的存量住房面积约为125.8亿平方米。两者相加可以得出截止2018年底我国住房存量约为442亿平方米。(统计数据见文尾附表)

结合上面两种方法数据来看,第一种基于2010年第六次人口普查的数据加上后续各年的竣工面积为340亿平方米,而自1999年到2018年的竣工面积为316亿平方米,两者很接近,这就说明2010年普查数据中基本上不包含小产权等非法房产的面积数据。

四、我国有多少套住房

由于中国很长一段时间实行90/70原则,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。实际中一二线城市90平米以下房屋数量可能占比更高,而三线以下城市90平米以下住房可能占比更低,我们就按每套房90平米和国家统计局2016年人均36.6平方的数据来计算。住房面积按照2018年底存量340亿平方米计算。

按照套均90平米计算,我国截止2018年底约有3.78亿套房,按户均4人计算,可以住15.12亿人。

如果按人均36.6平方计算,我国截止2018年底住房存量大约够9.29亿人住。

这样算下来似乎我国的住房很紧张,但是不要忘了上面的数据,以深圳为例,有一多半的人居住在统计数据之外的房屋中,而农村的自建房更是无法统计,如果将这两部分加进去的话,那么总数据起码要翻一翻不止。

结语

我国住房面积存量有多大,我国有多少套房?这个问题谁都说不清楚,因为国家统计局没有准确的数据,同时小产权房,城中村农民自建房等不在统计范畴的房产太多了。而农村大量的空置自建房面积更是巨大,很多农村村面自建房面积都超过200平方,但家人却常年在城市打工,这部分空置房到底有多少根本说不明白。

我国缺少房屋吗?总的来说肯定不缺,现有房屋按人均36.6平的统计标准来说足够25-30亿人住。但问题是农村和小城镇有大量的空置房,可能一两年才回去住几天,而一二线城市则房屋一直紧张,特别是符合统计范畴的合法可交易房产比较紧张,这就导致一二线城市房价一直居高不下。

现在我国调控房价的主要手段是调控大型城市人口数量,但是效果好像并不明显,其原因就是我国在城市化建设中对大型城市资源配置过于集中,导致大型城市吸引力过强。目前看这种资源配置向大城市倾斜的趋势并没有缓和,这样导致一二线城市房价相对于三线以下城市更加容易上涨。

未来房价如果走,我还是坚持原来的观点,一二线城市可能会缓慢上涨或平稳(平稳可能性更大),但三线以下城市可能会逐渐下降,越是小城市房价下降的可能性越大。

关于房价可以看我的另一篇文章《未来三年我国房价走势整体将保持平稳》


附录:1999年-2017年房屋竣工数量统计表,单位万平方米。数据来源国家统计局官网。

年份房屋竣工面积住宅竣工面积商品住宅竣工面积
2017年286336.03155111.82
2016年312119.03171471.2677185.19
2015年350973.05179737.8273777.36
2014年355068.39192545.0580868.26
2013年349895.79193328.4778740.62
2012年33550419510379043.2
2011年329073.26197452.2474319.05
2010年278564.54174603.8663443.1
2009年302116.53184209.5259628.71
2008年260306.98159404.6254334.1
2007年238425.31146282.7149831.35
2006年212542.2131408.1945471.75
2005年227588.65132835.9543682.85
2004年207019.07124881.1234677.18
2003年202643.73130160.7533774.61
2002年196737.87134002.128524.7
2001年182437.05130419.6424625.4
2000年181974.44134528.8320603.32
1999年187357.07139305.9317640.67

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