此前我曾写了一篇博客，《我国经济增速放缓是因为消费不足而非投资不足》，开宗明义，只要看了标题就知道我全文讲的是什么。之所以写这篇博客是因为今年初新冠疫情突显，很多所谓的经济学家都在叫嚣着必须基建拉动经济，也有一部分披着经济学家外衣的相关利益代言人啸叫着必须拯救房地产。我的观点是我国经济发展到今天已经不缺投资，而是缺消费，所以不用投资推动经济，而需要消费拉动经济，鉴于这个原因，我认为在疫情下我国根本用不着大力投资铁公基来刺激经济，更用不着拯救房地产。
虽然后来国家明确不会大搞基础设施建设，也不会大水漫灌刺激经济，而是精准投资于“新基建”以刺激高科技领域发展。注意下“新基建”虽然也包含“基建”两个字，但和传统的基础设施建设完全是两回事。但是时至今天依然有所谓的经济学家鼓吹高房价有益于经济发展，有助于减缓通货膨胀，稳定物价，对于这种歪理稍有经济常识的人都知道是在胡说，但却依然挡不住所谓的专家卖力鼓吹。
在今年的博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏对高房价的益处做了如下概括，下面我会附上相关新闻报道全文，以免对大家造成断章取义的误导。
对于孟晓苏的言论我逐条予以分析，以揭示此类观点的错误之处，我之所以说这种观点是歪理，是因为这类观点并非全部错误，而是仅截取了对他有利的一小部分。
1、房价上涨在很大程度上化解了通胀的压力；
孟晓苏之所以认为房价上涨会化解通胀压力，是基于房价持续上涨和商品房具有投资价值两个前提之下的，如果没有这两个提前条件那么他的结论就不能成立。而他之所以提出房价上涨能够化解通胀压力，就是为了鼓吹房价上涨做论据，房价上涨就具有投资价值，房子具有持续投资价值所以房价就会上涨，这是个套套逻辑，根本没有说服力。
举个最简单的例子，过去30年时间里，房价上涨了20倍，在过去30年房子具有投资价值，所以房地产吸纳了大量资金，缓解了通胀压力。但是在鄂尔多斯、鹤岗等地房子已经供大于需，房子己经不具备投资价值，很多人将房子赔本出售，房子现值降低，释放了原来占用的资金，加速了通胀。像鄂尔多斯，鹤岗这样的城市多不多？我个人认为四线及以下城镇都存在这种问题，虚高的房价一旦下行必将释放大量通货。
2、房价上涨有利于稳定CPI
孟晓苏认为房价上涨，吸纳了更多的资金，所以老百姓用于消费的资金减少，从而导致物价上涨缓慢。这个逻辑是错误的，最根本原因是CPI一篮子货物中不包含房地产价格，假如将房地产价格上涨纳入CPI一篮子货物之中，并给予60%的权重①，再看CPI就会发现和现在大不同。为什么不把房价计入CPI指标？看原国家统计局局长马建堂的回答。
“公众感受涨得比较高的一些价格，比如资产价格、房地产价格，房地产价格本身不在CPI里面，我也注意到很多朋友的建议，CPI为什么不把购房价格反映在里面呢？居民消费价格反映的是居民用于消费支出的物品和商品的价格变动，而购房在我们统计定义里是作为投资的。”
房价虽然没有计入CPI，但是房价上涨会导致厂房租金上涨，进而导致工业品价格上涨；商铺价格上涨会导致理发、饭馆、果蔬店产品价格上涨；楼房租金上涨会导致酒店房价上涨，而这些都是CPI一篮子货物里面的，从而房价上涨会推高CPI上涨。之所以房价30年上涨了20倍并没有大幅推高CPI，根本原因是在过去30年我国生产力进步明显，从而导致包含在商品里的人类无差异劳动减少，产品单价下降。
那么假如房地产没有吸纳大量的资金，是不是老百姓手里的钱过多，消费过多会推高物价上涨？我的答案是物价将更低，其原因是消费越多则工厂生产越多，生产量越多越利于规模经济，从而使产品单价更低。一个很简单的例子就是国内目前经济越是发达的地方工业品价格越低，而越是偏远的地方工业品价格则越高。
因此如果房价不上涨的话我们的CPI涨幅只会更低，而不是更高，所以孟晓苏的这一观点是根本错误的。
3、房价上涨有利于老百姓资产增值
孟晓苏的这句话是建立在房产具有投资价值的基础之上的，但是当房地产价格脱离其居住的使用价值时就会丧失投资价值，那时房地产将不再具有投资价值。反驳孟晓苏这一观点不用举上世纪八十年代日本房地产泡沫事件，只需要简单推理即可。假如房价越高老百姓资产越增值，那么为什么我国政府不直接将房价定位一百万每平米，那样老百姓的资产不是成百倍增长吗？如果定为一亿元每平米，是不是老百姓的资产成万倍增长？
价格永远建立在其价值之上，而价值又取决于其使用价值，无论房屋的价格几何，其使用价值是不变。房价之所以变动是因为房屋的稀缺性和信息的不对称，但经过30年的发展我国目前房屋已经基本饱和，不再具有稀缺性，而信息也越来越透明，所以脱离使用价值的价格上涨必然不可持续。
4、房价上涨有利于国家实行量化宽松货币政策
这一论调其实是建立在房价上涨在很大程度上化解了通胀的压力之上的，房价上涨缓解通胀已经被证伪，所以这条就不攻自破了。
其实量化宽松货币政策和高房价并没有必然联系，房价低时实行量化宽松货币政策只会促进消费，从而推动全行业发展，而不是简单的推高物价。美国从2008年以后基本上一直量化宽松，房价也没有怎么涨，CPI也一直稳定，这是为什么？不要回答全球人为美国买单，这种回答同样很片面。
上面引用孟晓苏的发言，并对其进行驳斥并不是因为我对孟晓苏的发言不认同，而是我不认同“只有房地产才能救中国经济”的论调。我国经济发展到现在，制约经济发展的是消费，而不是投资，想进一步提高经济发展速度要依靠中产阶级及低收入人群的消费，特别是要提高李克强总理说的六亿低收入人群的消费能力。而高房价只会挤压老百姓的消费能力，让大家把有限的收入投入到房屋这一固定资产之中。
我个人认为，目前环境下我国房地产价格保持平稳，且保持在年3%以内的涨跌幅对经济稳定是最为有利的，大涨和大跌都不利于经济平稳发展。对于低收入人群可以通过二次分配来提高其消费能力，对于这群人的住房需求可以通过政策性保障房来实现，而不是将农村人变成城市住房刚需。
今天我看到了另一篇文章，对其观点比较赞同，如果有兴趣可以点击展开全文阅读。
《张立群：中国经济增速连续9年下滑，根源在需求端而不是供给端》
以下内容来源于经济观察报：
中国经济在过去这些年呈现出长期的增速下降，2010年中国的GDP增速为10.6%，但是到2019年降低到6.1%，中国经济增速连续9年下降，累计下降达到4.5个百分点，这是1992年以来首次出现的情况。
为什么中国经济增速连续9年下滑？
在8月11日举办的“兰格钢铁网2019年度北京地区优质供应商50强颁奖大会”上，经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，中国经济增速连续9年下降，根本的原因在需求侧，而不是在供给侧。现在不缺少生产和供给能力，潜在增长率很高，产能过剩，问题是需求不足，而疫情则使得2020年的中国经济承受了更大的压力。
企业收入下降意味着什么
张立群分析，中国经济正在承受着多重压力，形势应该说是空前严峻复杂。首先是下降直接关联到收入，因为从GDP的构成来看，就是各个主体收入的汇总，比如说企业的收入，政府财政的收入，居民的收入等等。从国民经济核算这样一个体系看，GDP的总量和各个方面收入的总量是完全相等的，也就是说企业的增加值它会变成职工的工资、企业的利润、财政的税收等等。
随着经济增速下降，企业收入的增速也是在显著下降。2011年到2015年，规模以上工业企业主营业务收入同比增长率从20%以上降到1%。
在2017年以后，调整为营业收入，这就包括一些资产性的收入。按照新的口径，2017年到2019年，企业的营业收入增速从10%以上降低到3.8%，所以企业的收入增速是在持续下降的。
统计数据显示，2011-2015年间，工业企业主营业务收入月同比增长率由2011年初的30%以上下降至2015年末的0.8%。
“规模以上的企业都是这样一个情况，可以想广大的中小微企业，收入情况是个什么样的状况？所以说整个企业收入增速下降，这就是企业困难的一个非常重要的来源。因为办企业没有财政给拨款兜底，全部要自收自支。企业的财务收支平衡，就要靠销售收入，如果销售收入越来越少，但是支出是有刚性的，职工的工资，五险一金的交纳，银行贷款的还本付息，包括各种材料款、设备款的支付等等。所以企业就面对一个收不抵支的困境，就要减薪裁员，就要拖欠银行贷款本息，这个时候困难了，在其他方面就表现出来了。”张立群说。
张立群分析，比如说从财政来看，税收收入在减少，在2011年时，全国公共财政预算收入同比增长25%，但是到2019年，只增长3.8%，整个财政收入增速在持续下降。财政支出保民生也好，包括各个公共服务也好，它是有刚性的。那么政府的发债就只能扩大了，财政赤字就只能扩大。另外看居民收入，实际上经济增速下降，每一个人会感受到钱越来越不好挣了。
2013年到2019年，全国居民人均可支配收入实际同比增长率从8.1%降低到5.8%，消费的能力也在下降，挣的钱少了。所以可以看到社会消费品零售总额,在2010年的时候是增长18.38%，到2019年的时候是增长8%。整个购买力，内需和收入是紧密相关的，消费就是收入的函数。在这样一个情况下，看到整个经济增速的下降，导致各个方面收入增速都在下降，所以经济的困难就在加大。无论是从居民来看，从企业来看，从政府来看，还是从银行来看，困难都是在加大，银行的不良贷款在增加。
经济增速下滑肇始于供给侧因素?
为什么经济增速连续9年下降？
有一些学者认为，是供给侧的因素导致经济增速下降，比如人口老龄化，人口红利消失，人力资源保障水平下降，要素保障水平下降，这使得潜在经济增长率降低。
另有些一些观点认为，技术也是有瓶颈的，因为产业在升级，中高端的技术发达国家不愿意转入，他们要控制技术的获取，例如美国对中兴的芯片限售，对华为的打压等等。整个要素供给，无论是人力资源供给还是技术要素供给，都出现瓶颈，潜在增长率肯定下降了，因此，2019年对于要不要保增长率的讨论，有些观点即认为，潜在增长率实际上是在6以下，客观上是下降的，不能用大水漫灌去刺激，让增速再提高。
张立群认为，这一些观点是不能成立的。为什么？
看人力资源，2019年按国家统计局的数据，劳动年龄人口就是16-59周岁年龄段的人口，到去年是8.96亿，但去年全部城镇就业到年底的存量4.4亿左右。也就是说，几十年的工业化、信息化、城镇化，整个城市非农产业对劳动年龄人口的吸纳不到一半，另外一半在干什么？解释就是在农村务农，但务农需要不需要这么多的人？现在农业机械化的水平在很快提高，规模化产业化的水平在很快提高。按照有关农业专家的观点，现在农业生产8000万左右的劳动力就足够了。
国家统计局还有一个数据，农民工的数量去年是2.94亿，外出务工农民工1.74亿，这就说，有大量的劳动力剩余。现在在校的大中专学生5200多万，像今年应届大学毕业生874万，应届的中等职业教育毕业生今年超过500万人，光应届大中专毕业生超过1300万人。
“今年两会政府工作报告提出，全年的就业，城镇新增就业不少于900万，看看现在是劳动力供给不足，还是就业岗位不足？所以稍微做一些调研就可以看到，认为人口老龄化导致劳动力供给不足，潜在增长率下降，观点是不能成立的。就是说中国的劳动人口的存量巨大，目前的发展远远没有把这些劳动年龄人口全部吸收进来，相反现在劳动社会参与率还在逐年下降。”张立群说。
技术方面，张立群表示，能够看到现在应用技术主要不是靠买进，而是生产企业和科研单位在联合产学研，这是市场引导的应用技术研发，这些年这方面是非常活跃的，这些研发推动了整个产业的技术升级。因此，技术要素的供给和过去相比，只能说更活跃，而不是减少。
另外在重大关键技术上，张立群表示，最近这几年国内也意识到是买不进来的，因此举国体制现在开始重新发展。中国的举国体制，过去把两弹一星，自主制造出来了，如今在市场经济条件下，举国体制经过一定的改革和调整，必然焕发巨大的能量，包括空间、技术，包括深海技术，包括重要材料，现在都在布局。
“现在我的观点就是中国经济要素供给保障水平还是非常充足的。就是要人有人，要钱有钱，要技术有技术。所以现在有强大的生产和供给能力。”张立群说，例如，在疫情期间，口罩的生产能力很快，日产量超过1亿个，包括各种消毒用品等等。中国生产能力在世界上来看，应该是居于首位的。发达国家在研发在高端有优势，但是当遇到重大自然灾害的时候，最主要的还要靠实体经济的产出能力。
根本原因在需求
张立群说，对中国的潜在经济增长能力绝对不能够低估，只要市场有需要，企业把产能稍微一释放，增长率就提高上去了。“中国的潜在增长率我认为是在8%以上，但是现在经济增速降下来了，去年是6.1%，为什么？原因是在需求方面，需求从企业来看就是订单，没有订单了，产能也就释放不出来了。”
在国际金融危机的影响之下，2010-2016年，出口增长率从31.3%降到负的7.74%，是一个持续大幅度的下降，从2017年到2018年有好转，但到了2019年贸易保护主义，逆全球化思潮，中美贸易争端又开始对整个国际贸易产生新的影响，2019年的出口增长率只有0.5%。
外需在震荡下行，2020年，突如其来的疫情对世界经济带来了严重的影响，、在此背景下，外部环境充满了不确定性、不稳定性，外需有很大的不确定性。
张立群分析，出口不行，导致外贸企业的订单大量减少，开工率就会下降，增加值跟着下降，GDP增速必然就会下降。因此，这场国际金融危机，包括最近这两年中美贸易争端，都是外需增速大幅度下降的主要原因，也是让经济增速下降非常重要的外部原因。
从内需来看，2011年到2016年，全社会固定资产投资的增长率从23.8%持续降低到8.1%，2019年降到5.4%，整个国内市场投资增速，由于城镇化推进不平衡的问题，也是在持续下降。
张立群认为，投资里面，像房地产投资占到1/5左右，城镇化推进不平衡的一个表现就是一二线城市和三四线城市冰火两重天，大城市人满为患，而中小城市人气不足，这种不平衡给房地产企业带来的困难就是大城市拿地和中小城市卖房，左右为难。
城镇化推进不平衡的问题，对房地产投资的制约非常突出。房地产投资2010年增长33%，2015年增长1%，增速大幅度下降。房地产投资增速下降，对重化工原材料，对能源，对工程机械等等影响都非常普遍，带动制造业投资增速也跟着下降，因此动摇了投资的半壁江山。尽管政府努力的想稳基础设施投资，但是心有余力不足，因此整个投资增速下降和城镇化推进不平衡的矛盾紧密相关，而整个投资增速下降，从订单的减少来看，比出口影响更大。
2019年投资的规模是55万亿左右，消费的规模是48万亿左右，出口按人民币计算，规模是17万亿左右。所以，中国经济是内需主导，国内市场投资加消费将近100万亿，外需整个出口17万亿左右，对美国市场出口大概占到全国出口的1/4左右，它只占到17万亿里边的1/4。张立群表示，中美贸易争端对经济的影响，从市场来看，形不成特别大的压力。
但中国的市场未来对美国对于很多初级产品国家却可能越来越重要。
“当世界经济变得越来越不好的时候，产品没有销路的时候，挣不到钱的时候，大家对中国市场会越来越关注。中国要把扩大内需战略牢牢把握住，要把国内经济大循环畅通起来，循环速度加快起来。在此背景下，对世界经济会形成强有力的拉动。各国经济摆脱困难，要更多的依靠中国市场。”张立群说，这时候，处理国际关系的战略回旋空间会显著扩大，这是一个重要的机遇。
综上，投资增速下降，出口增速下降，再加上消费增速下降，三大需求增速全面的大幅度下降，导致了中国过去这些年的经济增速持续下滑。
“企业订单没有了，产能普遍过剩了，企业开工率降下来了，企业的增加值必然降下来了，GDP增长率就不能不降。”张立群说，“所以，中国经济增速连续9年的下降，根本的原因在需求侧，而不是在供给侧。从这个角度来看，现在不是缺少生产和供给能力，潜在增长率很高，产能过剩，问题是需求不足，而在今年，因为疫情，这个问题会更为突出。”
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附录：
孟晓苏《房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值，上涨可化解通胀压力》全文，可点击阅读全文：
以下内容来源于华夏时报：
在今年的博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏从产业政策、房价、房地产金融、如何保持房地产进步这四个方面，讲解了中国房地产发展的过去、现在和未来。
房价上涨化解通胀压力
“房地产业在22年的发展过程中，有效地拉动中国经济的持续增长，房改之前我们GDP是名列世界第七位，房改之后我们每两年超越一个国家，最近10年又进一步拉远了与第三名以外的国家之间的距离。”孟晓苏谈到房地产对中国经济的作用时信心满满。
他认为，从房改到现在，老百姓的住房得到了全面改善，“现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%，其中低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。”
说到房价，孟晓苏认为房价上涨在很大程度上化解了通胀的压力。
过去30年时间里，房价上涨了20倍，在房价上涨到如此之高的情况下，今后还会不会继续上涨？孟晓苏从三个方面进行了判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在印钞，都在发国债，都在实行货币宽松政策。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。
“房价上涨有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。”孟晓苏说，这些年来我们国家发了不少货币，但是这些货币并没有引发通胀，正是因为包括房价在内的资产价格上涨，吸纳了这些发钞，所以铸币才没有引发通胀，我们形成的是一个良性的循环。
而对于老百姓来说，房价上涨也是好事，央行的数据说明，在家庭总财产中，房产比例已经达到接近60%，相比之下负债率反而降低到9.1%。
房价要涨到什么时候？孟晓苏认为，在楼市以增量为主的时候，房价上涨趋势明显，只有到存量的时候，房价才有涨有跌。
金融创新应跟上房地产步伐
作为房地产的“血液”，房地产金融对这个行业的发展至关重要。孟晓苏以三种房地产金融产品为例，分析了房地产金融的发展历程。
第一是住房抵押贷款，现在看来，这已经习以为常，但孟晓苏表示，“我们从1996年开始宣传了三年，才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。”
他说，“现在银行普遍愿意放居民房贷，因为放房贷，资产是新的，还有首付，这种贷款放出去不仅安全，还有一定的传导机制。这个资金由开发商交给营造商，营造商交给部品制造商，部品制造商交给了它的上游环节，每个环节都创造财富，反过来又促进居民买房，这就是一个循环。”
第二是反向抵押养老保险，孟晓苏说，“这种产品形成了一个人生的循环，就是在人老的时候，可以把存在房子里的资金释放出来，作为养老用。另一方面房子还要居住，养老给付金要供奉终身，使得入保的老人都很满意，这个产品需要进一步推广。”
第三是最近市场讨论很广泛的REITs。近日证监会发布文件，将在基础设施领域试行公募REITs，从而打破了此前资产支持证券大多为私募的局面。孟晓苏认为，“引入REITs，就可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者可以解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。”
孟晓苏认为，老百姓现在依然还需要房子，一方面老百姓还有迁徙的需要，城镇化正处于加速阶段，另一方面城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的。
①孟晓苏的发言中说妈“央行的数据说明，在家庭总财产中，房产比例已经达到接近60%”，我上面举得例子中直接将这60%引用过来作为CPI指数的权重，这只是为了说明房价对CPI的影响。
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