2019年前5个月土地市场回暖 同比涨9.3%

2019年5月21日11:05:25 评论 416

中国房价近年一直牵动着亿万家庭的神经,稍有风吹草动就会影响一个家庭几十年的收入使用决策,因此就出现了排队没有买到房而失态大哭抢房现场,也出现了买了房后房价下跌而大闹售楼处。房价的波动使得很多受过良好教育、自认为有修养的人做出了有辱斯文的选择,在巨大价格波动下一切脸面和道德都无法阻止潜藏在人性深处恶的突然爆发。

因为房价对中国人来说太过重要,已经超越了经济范畴,而成了一种社会问题,房价的涨跌已经关系到了社会是否和谐和稳定的程度。所以国家多次调节房价,当然有正向调节,也有负向调节,总之国家期望房价能够“稳定”,而所谓的“稳定”是指不大起大落,而不是指不涨,更不是指下跌。相关的调控政策请参考另一篇博文《未来三年我国房价走势整体将保持平稳》

尤其进入2016年以后房价涨幅过大,已经严重超出了工资涨幅和大家的购买力,因此国家密集出台政策稳房价。2017年房价略有下跌,2018年较为平稳。2019年两会时国家提出要“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处“。

但是我国地方政府对于土地财政太过依赖,因此短期来看土地出让价格是不可能降低的,因此就决定了新房价格不可能降低,最多就是保持平稳。而对于四线以下城市来说可能会因为房屋增量变多、人口净流出等原因导致的房产市场供大于求而引起房价下跌,但对于大城市来说短期基本上不可能下跌,最多保持平稳。

今天看到一则经济参考报的文章,显示我国2019年前五个月50大城市土地收入超1.3万亿元,同比涨9.3%,量价同涨。土地和地产的关系就像面粉和馒头的关系一样,土地涨价房价必然跟着涨,所以就这50大城市来说2019-2020年房价可能会小幅上涨。不知道国家所谓的”稳房价“是指稳在多大的涨幅内,是不是房价涨幅不超过GDP增幅就算房价是稳定的。

从土地价格因素来看,房价如果要下跌除非地方政府税收大幅度增收,对土地财政不再依赖;或者地方政府财政预算减少,能够有效节流的情况下才会实现,但是短期这两个可能性都不存在。

这么看就有一个问题了,中央政府希望房价稳定,但地方出让土地时价格在上涨,如果土地价格上涨了,而房价不上涨,那么地产商多付出的成本怎么消化呢?

以下是来源于国家统计局的2019年3月全国70大城市新建商品房销售价格指数,通过这份表来看70个大城市中绝大多数房价在明显上涨,同比涨幅超过10%的占了一多半。

但值得庆幸的是从2017年开始我国大多数城市土地出让溢价率一直在下降,也就是说土地出让的涨幅一直在减缓,这也说明目前的调控还是发挥了作用。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年是13%,2019年内约为10%(网络数据推测,目前还没有官方数据),明显逐年降低。

以下是来源于高伟/经济参考报的新闻稿。

近期,土地市场逐步回暖。5月20日,杭州、东莞、宁波等多个城市同步出让系列地块。

其中,杭州萧山区一宗商住地块以底价15.92亿元成交,地块出让面积37654平方米,综合容积率8.5,建筑面积31.85万平方米,起始总价15.92亿元,楼面起始价5000元/平方米。东莞市一宗商住地块经历3家房企7轮报价后,以10.37亿元成功出让,折合楼面价约10890元/平方米。宁波市以底价3.25亿元成功出让一宗商住地,折合楼面价12800元/平方米。

中原地产研究中心20日数据显示,二季度以来地方政府加速了土地出让速度,截至5月20日,受监测的50大中城市年内累计出让土地1.37万亿元,同比上涨9.3%。50个城市当中有48个城市的土地出让金超过百亿规模。其中,出让金额度最高的杭州市年内土地收入达到1129亿元。此外,还有北京、天津、上海、苏州等14个城市土地收入超过300亿元。

“随着房企融资难度降低,部分城市土地市场出现了复苏苗头。”中原地产首席分析师张大伟说。例如,5月17日,山东济南迎来了5月的第二场土拍,126亿元拍出21宗地块。同一日,杭州出让8宗土地获得出让金163亿元。

克而瑞市场研究中心的统计数据显示,从受监测的299个城市市场表现来看,4月份土地成交量价齐升,成交建筑面积环比上升30%,土地成交均价环比上涨19%。其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出,常州钟楼区一商住地块楼面价更是创历史新高。

值得一提的是,三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊,在4月份迎来了明显回暖,溢价率增至21.3%,较年初上涨了近10个百分点。

克而瑞研究中心数据显示,4月份地级市土地市场溢价率均高于15%,其中台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%。且部分城市土拍底价上升较快,以溢价率为16%的湖州为例,土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: